Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Административное право - Злоупотребление правом у долевых сособственников

Злоупотребление правом у долевых сособственников

Злоупотребление правом у долевых сособственников

Злоупотребление правами, вытекающими из режима общей собственности на имущество


Правовой режим общей собственности является почвой для многочисленных злоупотреблений правом, во-первых, в связи с известной аномалией, заложенной в основу общей собственности, когда у вещи несколько господ с равновеликими правами. Во-вторых, в связи с тем, что внутренние связи между сособственниками есть отношения, по сути, не вещного, а обязательственного характера, однако они скрыты за внешними вещными правоотношениями и не получили достаточного осознания и регулирования. «Если с содержательной точки зрения общая собственность выступает как препона обороту, то с формальной она существенно ограничивает свободу и автономию участников. Поэтому “впадение” в общую собственность никак нельзя считать нормой, и ее постоянно сопровождает более или менее заметная аномалия, искажение общих правовых установлений».

Общая собственность, как известно, возникает при поступлении в собственность двух и более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, а в отношении делимого имущества — при условии, что подобный режим предусмотрен законом или договором между сособственниками. Нельзя сказать, что проблемы реализации права общей собственности были обделены вниманием ученых.

Напротив, имеется немало интереснейших исследований этого вопроса, как дореволюционных, так и современных, в равной мере и отечественных, и зарубежных.

Вместе с тем, хотелось бы заострить внимание на нескольких аспектах института общей собственности, которые требуют научного осмысления и могут проиллюстрировать доктрину злоупотребления правом.

«Так же, как и юридическое лицо, общая собственность кажется совершенно очевидной, а попытки обнаружить здесь проблему вызывают раздражение как неуместное теоретизирование. Но так же, как сущность юридического лица осталась до конца неизведанной, так и общая собственность, достаточно успешно обслуживая практические нужды, упорно сопротивляется простым объяснениям и по мере углубления становиться все менее очевидной».

Правовой режим общей собственности известен с римского частного права, где были предприняты первые попытки разрешить компромиссным образом противоречия между двумя и более собственниками одной вещи. «Исключительное право собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь невозможно.

Это противоречит самому понятию о собственности.

Но вполне возможно, чтобы несколько лиц имели право собственности на одну и ту же вещь, ограничивая друг друга в пользовании этим правом» («Несомненно, однако, что общая собственность — это не вполне нормальный случай, и римское право относилось к ней неодобрительно (communion est mater rixarum», «общность собственности плодит раздоры)». Поскольку каждый сособственник обладает всем правом собственности на всю вещь, но равное с ним право имеют и другие совладельцы, то

«различные собственности, которые все равны между собой и состязаются друг с другом, оказываются взаимно ограниченными»

.

В реальной жизни подобные ситуации нередки, опыт их регулирования можно в целом свести к двум моделям: общей собственности в романо-германской правовой традиции и «рассеченной» собственности, уходящей корнями в вассальные отношения стран общего права.

«Совместная жизнь требует порядка. Жизнью обусловливается проявление воли во внешнем мире. Ежедневно и ежечастно мы вступаем в отношения друг с другом.

Каждый должен жертвовать долею своей естественной свободы для того, чтобы другие могли существовать рядом и наравне с ним. Разграничение отдельных сфер и соединение отдельных сил для создания прочного общественного целого составляет задачу руководящей власти.

Отыскание границы, которую никому не следует переходить в своей деятельности при совместной жизни с другими, не может быть предоставлено усмотрению и доброй воле отдельных лиц». В судах Воронежской области в последние годы рассматривалось немало дел, связанных с определением порядка пользования общей вещью сособственниками, в основном речь идет о земельных участках при частных домах, построенных когда-то на двоих или троих хозяев. Разумеется, предметом для разбирательства нередко служит использование иной недвижимости (жилых помещений, гаражей, объектов общего пользования: чердаков, подвалов и пр.).

Эта категория споров трудна для вдумчивых и ответственных судей, поскольку порядок пользования общим имуществом в отсутствие соглашения между сособственниками полностью зависит от усмотрения судьи, так как законодатель не установил каких-либо иных ориентиров для его определения. Добросовестный судья должен будет учитывать не только доли каждого из собственников в праве на общее имущество, но иные обстоятельства — ранее сложившийся порядок пользования, заслуживающие внимания интересы сторон и пр.

В соответствии с действующим гражданским законодательством право пользования имуществом в режиме общей собственности не связано напрямую с размером доли собственника, размер доли имеет значение для раздела и выдела имущества (то есть прекращения общей собственности) и для определения бремени сособственников по содержанию общей вещи. ГК РФ в ч. 1 ст. 247 устанавливает, что владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению сособственников, а при недостижении соглашения — в порядке, определенном судом.

И далее:

«Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение пользование части общего имущества, соразмерного его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации»

.

Таким образом, из буквального толкования нормы следует, что суд вправе отойти от долей при определении порядка пользования только при невозможности пользования общей вещью в точном соответствии с размером долей. Сами же сособствен- ники могут, очевидно, договориться о любом удобном для них порядке пользования. Спектр вариантов при этом огромен — от предоставления всей вещи во владение и пользование одному из сособственников (с компенсацией другому или без таковой) до детального и выверенного до миллиметра порядка пользования соразмерного долям в праве на эту вещь.

На первый взгляд, эта прописная истина выглядит вполне справедливой, но давайте попробуем смоделировать какую-нибудь типичную ситуацию. Сособственники (родные братья), получившие по наследству квартиру, заключили соглашение о том, что владеть и пользоваться ею будет один брат, а другой брат, постоянно проживающий в ином городе и обеспеченный жильем, не будет участвовать в содержании квартиры, и это будет рассматриваться как компенсация за пользование имуществом, приходящимся на его долю.
Сособственники (родные братья), получившие по наследству квартиру, заключили соглашение о том, что владеть и пользоваться ею будет один брат, а другой брат, постоянно проживающий в ином городе и обеспеченный жильем, не будет участвовать в содержании квартиры, и это будет рассматриваться как компенсация за пользование имуществом, приходящимся на его долю.

При этом он обязался не претендовать на доходы от сдачи в наем части этой квартиры. Через два года брат, не пользующийся этой квартирой, передумал — решил, что сможет приезжать туда на отдых с семьей. Он направил второму сособственнику предложение об изменении соглашения о пользовании квартирой, но получил отказ и обратился в суд.

В суд подается исковое заявление, где истец просит предоставить ему в пользование две трети приусадебного участка, а второму сособственнику (ответчику) — одну треть, хотя в праве собственности на домовладение у них по одной второй доле.

Мотив для столь очевидного отклонения от размера долей уважительный — с истцом проживает большая семья: жена, две дочери, их мужья, трое внуков, в то время как у ответчика нет членов семьи, с ним проживающих. Очевидно, что для истца требуется больший огород, больше подсобных построек, детская площадка.

Ответчику же будет достаточно оставить проход к его сараю и небольшой участок для хозяйственных нужд. В результате длительного судебного разбирательства стороны заключают мировое соглашение, согласно которому истец будет пользоваться большей частью земельного участка, а ответчик согласился довольствоваться меньшей. Суд своим определением утвердил это мировое соглашение.

Далее, дочери с семьями уезжают в областной центр на постоянное место жительство, а истец с женой получают основание считать порядок пользования земельным участком сложившимся. Теперь «дело за малым» — продать долю в домовладении. Новый сособственник будет пользоваться имуществом на тех условиях, которые сложились на момент приобретения доли.

Практика реализации правомочия пользования имуществом в режиме общей собственности обнажила трудноразрешимые вопросы: как, кто и на каких основаниях может изменить сложившийся или определенный договором или судом порядок пользования общей вещью?

Скажем, если у второго сособственника в приведенном выше примере вдруг появилась бы семья, может ли он обратиться в суд с требованием об изменении порядка пользования участком?

Или напротив, если у нового совладельца отпадут те причины, ради которых суд отошел от равенства долей, можно ли отменить первоначально установленный порядок?

Ситуация обостряется еще более тем, что порядок пользования был установлен не судом, а договором (мировым соглашением) между сособственниками.

В этом случае для изменения соглашения о порядке пользования потребуется применить нормы обязательственного права (ст. 450—453 ГК РФ). Еще одной проблемой в правовом регулировании отношений сособственников является возможная трансформация общей совместной собственности в общую долевую. Как известно, совместная собственность возникает в случаях, прямо предусмотренных законом, и в основном речь идет о совместной собственности супругов.
Как известно, совместная собственность возникает в случаях, прямо предусмотренных законом, и в основном речь идет о совместной собственности супругов. После расторжения брака общее имущество может быть еще какое-то время не разделено (в принципе, его можно вовсе не делить) между бывшим мужем и женой.

В этом случае крайне важно в практическом смысле выяснить, прекратил ли факт расторжения брака режим совместной собственности или нет, поскольку от этого зависит верное применение норм, регулирующих осуществление права собственности на общие вещи.

Ответ на этот вопрос отнюдь не очевиден. Есть две позиции, каждая из которых вполне аргументирована.

В пользу того, что после расторжения брака имущество, нажитое супругами, сохраняет статус совместной собственности, говорит то обстоятельство, что имущество было нажито сообща на общие доходы, с общего согласия, поддерживалось в надлежащем состоянии общими усилиями, обременяло совместный бюджет. Коль скоро это так, то факт расторжения брака не может все перечеркнуть, поэтому использовать далее его нужно сообща либо разделить по нормам о разделе имущества, находящегося в общей совместной собственности. Тем более, что право произвести раздел имущества после расторжения брака не ограничено во времени.

Таким образом, это имущество перестает быть супружеским, но остается совместно нажитым и сохраняет свой изначальный статус. Однако именно здесь скрыто противоречие: по закону имущество лиц, не являющихся супругами, не может иметь режима совместной собственности.

Крут замкнулся. Попробуем рассмотреть проблему с иной стороны. Предположим, что момент прекращения брака станет автоматически изменять форму общей собственности с совместной на долевую.

В этом случае практически утрачивают смысл нормы о разделе совместно нажитого имущества, так как они пригодны теперь только для раздела имущества супругов, осуществленного ими до расторжения брака. Однако остается открытым вопрос о том, как быть с новым имуществом, которое супруги могли нажить после раздела, но до развода (например, заработная плата, гонорары и иные периодические платежи, которые продолжат поступать, дивиденды и пр.). К тому же начнут действовать правила владения, пользования и распоряжения, свойственные для долевой собственности, но при этом они столкнутся с отсутствием у сособствен- ников установленных долей в праве, поскольку в совместной собственности они только предполагаются равными, но не являются таковыми до решения суда или заключения соглашения о разделе имущества между сособственниками.

Следовательно, сам факт расторжения брака не может автоматически трансформировать один вид общей собственности в другой, хотя бы из-за нерешенности вопроса о размере долей сособственников, без чего немыслима долевая собственность. Попытка компромиссно решить эту проблему тоже не результативна. Если допустить, что после расторжения брака сособственники должны в течение определенного времени определить доли в праве на общее имущество, то возникнет закономерный вопрос: какого срока для этого достаточно?

И не станет ли это ущемлением прав собственников? В действительности модель общей совместной собственности, как ни странно, либеральнее долевой. В частности, при совместной собственности согласие управомоченных лиц на распоряжение общим движимым имуществом предполагается, а не требуется, что дает известные преимущества при распоряжении им.

Установлен сокращенный срок исковой давности по сделкам, связанным с таким распоряжением, — 1 год, и то при условии, что приобретатель имущества был не добросовестным.

Тем более острым становится вопрос о том, каков правовой режим общего имущества у бывших супругов, поскольку, сохраняя общую совместную собственность, можно создать условия для многочисленных злоупотреблений правом. Доверительность семейных отношений есть один из главных факторов появления в гражданском законодательстве презумпции согласия одного супруга на сделку по отчуждению общего имущества, совершаемую другим.
Доверительность семейных отношений есть один из главных факторов появления в гражданском законодательстве презумпции согласия одного супруга на сделку по отчуждению общего имущества, совершаемую другим.

Применительно к бывшим супругам о доверительности говорить не приходится, они могут не проживать вместе, не иметь возможности вовремя среагировать на сделки с имуществом.

Более того, бывший супруг, во владении которого осталось общее имущество, продолжает его содержать, ремонтировать, улучшать, но уже не из средств общего супружеского бюджета, а за счет личных средств, не имея в дальнейшем возможности при разделе общего имущества по нормам о совместной собственности, претендовать на увеличения своей доли. Именно эти обстоятельства указывают на необходимость вслед за изменившимся семейным статусом изменить и вид общей собственности.

В рамках предложенной читателю работы нет цели обнажить все проблемы общей собственности, а лишь указать на ту почву, которую дает этот режим для возможного злоупотребления правом.

Чаще всего констатировать злоупотребление приходиться не в отношениях между сособственниками и третьими лицами, а во внутренних взаимоотношениях сособственников, и в большой мере из-за пробельности и неоднозначности законодательства, касающегося этого вопроса.

  1. Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д. В. Дождева.М., 2002. С. 164.
  2. Регельсбергер Ф. Указ. соч. С. 3.
  3. Скловский К. И. Указ. соч. С. 167.
  4. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 169.
  5. Там же. С. 163.

Принудительный выкуп доли в квартире – нарушение прав или избавление от проблем!

Автор публикации: Юрист, Написать сообщение Подписаться2 970 просмотров 1 946 дочитываний 10 июня 2021 в 10:04 Краткое содержание:Добрый день, читатели и коллеги!Многим приходилось слышать истории о том, что собственники, получившие в законном порядке небольшие доли в жилых помещениях, будь то наследование или дарение, при наличии иных собственников, обладающих большими частями, начинали создавать всяческие препятствия.

Это и замки на комнатах и даже замки и забитые двери в санузлах.Есть и другая сторона медали: наследники, не желающие чинить препятствия мажоритарным владельцам, предлагают продать долю по адекватной цене, зачастую ниже рыночной, что-то вроде компенсации за отказ от своей собственности, но основные собственники, понимая невозможность со стороны миноритарных владельцев как-либо повлиять на ситуацию, требуют отказа от доли по чрезмерно заниженной цене, угрожая взысканием зачастую непонятных платежей за содержание доли.Вспоминается Воланд из нетленного романа «Мастер и Маргарита»: «.Москвичей испортил квартирный вопрос…», да и не только их.Так что делать, если вам препятствуют свободно пользоваться вашей квартирой или предлагают несоразмерную выкупную цену?

Это и замки на комнатах и даже замки и забитые двери в санузлах.Есть и другая сторона медали: наследники, не желающие чинить препятствия мажоритарным владельцам, предлагают продать долю по адекватной цене, зачастую ниже рыночной, что-то вроде компенсации за отказ от своей собственности, но основные собственники, понимая невозможность со стороны миноритарных владельцев как-либо повлиять на ситуацию, требуют отказа от доли по чрезмерно заниженной цене, угрожая взысканием зачастую непонятных платежей за содержание доли.Вспоминается Воланд из нетленного романа «Мастер и Маргарита»: «.Москвичей испортил квартирный вопрос…», да и не только их.Так что делать, если вам препятствуют свободно пользоваться вашей квартирой или предлагают несоразмерную выкупную цену?

Читаем!Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению сторон.

Гражданское законодательство предполагает возможность реализации своих прав в отношении имущества, находящегося в совместной долевой собственности, всеми собственниками пропорционально принадлежащим долям.Собственник доли имеет право по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, однако прежде чем совершать возмездные сделки дольщик обязан предложить на возмездной основе указанную долю сособственникам.В момент недостижения согласия или когда пользование имуществом дольщиком осуществляется с целью нарушения прав иных дольщиков, применению подлежат положения ст.

252 ГК РФ.Так, ч. 3 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.Однако если собственник не согласен получить компенсацию, то в порядке ч.

4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.Важным моментом является то, что решение о принудительном выкупе может быть принято только судом и с учетом конкретных обстоятельств дела. Собственник большей части или несколько собственников долей в отсутствие добровольного согласия миноритарного собственника не могут принять решение о выкупе меньшей доли в отсутствие согласия хотя бы потому, что регистрация сделок с недвижимостью предполагает добровольность и наличие согласия на сделку всех ее участников.Невозможно очертить закрытый перечень обстоятельств, который примет во внимание суд при вынесении решения в пользу мажоритарного собственника.Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.Что не было оценено судом в первой инстанции, может быть пересмотрено апелляционной, кассационной и надзорной инстанцией, но примерный перечень обстоятельств следующий:

  1. осуществление миноритарными дольщиками распоряжения имуществом не с целью реализации собственных прав, но препятствования в осуществлении прав иными дольщиками;
  2. отсутствие родственных отношений с собственником большей доли (в случаях наследования или дарения долей супругами детям от предыдущих браков; дарения или завещания бабушками и дедушками внукам, внучатым племянникам, приходящимся другим владельцам родственниками с более низкой степенью родства и зачастую не имеющим тех самых родственных отношений и т.п.);
  3. незначительность доли (небольшая площадь), которая препятствует пользованию ей в целях проживания с точки зрения суда, согласно ч. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
  4. постоянное владение собственником большей доли, в том числе проживание в квартире (единственное, но не исключено, что и основное жилье, при наличии иного имущества);
  5. отсутствие намерения вселяться в жилое помещение (в том числе наличие иного основного места жительства, отсутствие обращений за вселением и т.п.);

В рамках уже начавшегося судебного процесса стороны не лишены возможности согласовать выкупную цену и заключить мировое соглашение, которое будет утверждено судом.

Однако этот вариант является идеальным.На практике каждая сторона хочет получить решение суда на наиболее выгодных для себя условиях, а суд – вынести решение, которое не будет отменено вышестоящими инстанциями.Наиболее объективный способ определения цены– назначение судебной оценочной экспертизы. Только эксперт может провести объективное исследование рынка и дать заключение о реальной стоимости квартиры и соответствующей доли. Данное заключение и будет положено в основу решения суда.

Однако если у сторон возникают сомнения в компетентности эксперта или в его объективности, в порядке, установленном Гражданским процессуальным законодательством, стороны имеют право проведения повторной или комиссионной экспертизы.Таким образом, наличие иных дольщиков на ваше жилое помещение не лишает вас возможности требовать права свободно пользоваться и распоряжаться вашим имуществом!Благодарю вас за внимание!

Защищайте свои права!Проголосовали:121Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

  1. Свой вариант в комментарии
  2. Да
  3. Нет

Комментироватьда 89 / -4 нетВаш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикацииОК Поделиться в социальных сетях: да 89 / -4 нет Автор: (32), Юристы: (2), (1), (1), (1), (1), (1) Пользователи: (4), (3), (3) показать всех обсуждающихПоказать ещё комментарии (77)

вчера, 16:19

1 18 вчера, 16:13

0 15 вчера, 10:29

2 67 вчера, 05:24

0 61 вчера, 05:14

1 61 позавчера, 14:28

2 82 позавчера, 13:47

38 331 позавчера, 10:03

0 50 08.11.2020, 20:04

0 121 08.11.2020, 20:00

1 68 08.11.2020, 19:16

0 117 08.11.2020, 16:46

0 42 08.11.2020, 16:12

0 59 08.11.2020, 15:44

1 37 08.11.2020, 10:27

3 56 Юристов онлайн Вопросов за суткиВопросов безответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц. сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб.

р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:Администратор печатает сообщение

Вселению не подлежит

Квартирные иски о вселении в жилое помещение одни из наиболее сложных и болезненных. Особенно если речь идет о сособственниках — гражданах, владеющих долями в одной квартире.

Точной цифры, сколько в стране квартир в долевой собственности, нет. Но даже если судить по количеству судебных исков, поданных собственниками долей, то цифра получается очень серьезная.

Права и обязанности собственников жилья не должны нарушать свободы и интересы других граждан. Фото: REUTERS В этой связи очень важное разъяснение одной сложной ситуации, в которую попадают сособственники меленького жилья, сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной «тупиковой» ситуации.Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин.

Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной «тупиковой» ситуации.Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин. В суде этот человек заявил, что ему принадлежит 1/4 доли в однокомнатной квартире.

Но большей частью — 3/4 доли — владеет некая гражданка, с которой он договориться не может. Истец просит суд вселить его в квартиру.Центральный районный суд Сочи иск рассмотрел и во вселении гражданину отказал.

А вот Краснодарский краевой суд этот отказ отменил и вынес новое решение — вселить собственника «четвертинки» в однокомнатную квартиру.Ответчица с таким подселением не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там дело затребовали, изучили и заявили, что не согласны с решением апелляции. И объяснили, почему.Предметом спора стала однокомнатная квартира в 30 квадратных метров общей и 14 жилой площади.

По завещанию квартира досталась двум гражданам.

Наша ответчица получила 3/4 доли и 1/4 другой гражданин, который под видом подарка продал свою часть нашему истцу. Тот в квартире никогда не жил.

И как сказано в материалах суда,

«соглашение между сособственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью не достигнуто»

.Районный суд, когда отказывал в иске, увидел, что квартира не предназначена для совместного проживания.

Нет никакой технической возможности определить порядок пользования. А отношения у сособственников конфликтные.По мнению районного суда, истец «не обладает безусловным правом на вселение», следовательно и проживания в крохотной квартире. Реализация собственником своих прав на владение и пользование жилым помещением, сказал районный суд, зависит от размера его доли.По мнению райсуда, вселение сособственника в такое жилье возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сособственников жилого помещения, соразмерного его праву собственности».

А в однокомнатной квартире нет комнаты «соразмерной доле истца».По мнению райсуда, вселение гражданина приведет к «существенному ущемлению прав и законных интересов» ответчицы. Совместное проживание же этих собственников в квартире невозможно, и они не являются членами одной семьи.При этом райсуд подчеркнул: квартира никогда не была местом жительства истца.

Ему «подарили» долю семь лет назад, и за все эти годы истец никому никаких претензий не высказывал и не требовал вселения и «определения порядка пользования».Краевой суд с таким решением коллег не согласился. Апелляция заявила, что истец

«лишен возможности проживать в спорной квартире, сособственником которой он является»

. А то, что у него маленькая доля, проблемой не является, так как, на взгляд краевого суда, это обстоятельство

«не ограничивает право собственника на реализацию правомочий по фактическому владению и пользованию принадлежащей ему на праве собственности»

квартиры.Верховный суд с выводами Краснодарского краевого суда категорически не согласился.Верховный суд рассуждал так.

Рекомендуем прочесть:  Произвол судебной системы путин

По Гражданскому кодексу (статья 247) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон. Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд. Сособственник доли имеет право требовать

«предоставление во владение общего имущества, согласно его доли»

.

Если это невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсацию.Согласно Жилищному кодексу (статья 30), если у одного жилого помещения несколько собственников, то надо применить статью 247 Гражданского кодекса, в которой сказано про владельцев имущества, находящегося в долевой собственности.Главная мысль Жилищного кодекса (статья 1) такова: права и обязанности собственников жилья не должны нарушать права, свободы и интересы других граждан.Верховный суд подчеркнул: исходя из всех приведенных норм получается, что участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле. А при невозможности это сделать — доля мала, планировка квартиры не позволяет, нарушаются права других граждан на проживание в этом помещении, право собственника может быть реализовано «иным способом».

В частности, этот человек может попросить соответствующую компенсацию.При этом Верховный суд подчеркнул: статья 247 Гражданского кодекса говорит, что в удовлетворении требований об определении порядка пользования жильем, если хозяева договориться не смогли, «не может быть отказано».Еще Верховный суд привел статью 10 Гражданского кодекса, в которой говорится вот что: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также «иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав — злоупотребление правом».Если суд придет к выводу, что права одних сособственников жилья нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других сособственников, то должен быть установлен такой порядок пользования, который не приведет к «недобросовестному осуществлению гражданских прав».Поэтому, по мнению высокого суда, суд, устанавливая порядок пользования жильем, вправе отказать во вселении конкретному человеку, назначив в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности.

Этого апелляция почему-то не учла.По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, когда краевой суд вселил истца, он не только не применил 247-ю статью Гражданского кодекса, но и нарушил смысл статьи 2 того же кодекса, поскольку не разрешил спор, возникший между сособственниками.По решению Верховного суда краевому суду предстоит пересмотреть свое решение.

Власть Право Жилищное право Судебная власть Суды общей юрисдикции Верховный суд Постановления и разъяснения Верховного Суда РФ

Осторожно: долевая собственность, или сосед рейдер

01.12.2008Автор: Элла Глуховская, «эж-ЮРИСТ» Группариска: недвижимость вдолевойсобственности Не стоит думать, что группу риска в этом отношении представляют собой только одинокие пенсионеры, лишенные наследников. Практика показывает, что собственность может потерять любой обыватель, например в результате семейного конфликта.

Достаточно, чтобы обстоятельства сложились определенным образом — на фоне общей долевой собственности на квартиру хотя бы один из ее участников потерял интерес к использованию своей доли. Долевая собственность возникает, как правило, в процессе раздела супружеского имущества либо наследования объекта несколькими лицами. Конфликтом между собственниками квартиры и пользуются рейдеры.

Купить долю у разочарованного участника долевой собственности — первостепенная задача. Соответствующими объявлениями полон Интернет и некоторые печатные издания.

При этом такая доля не обязательно покупается за бесценок. Цена может стремиться от минимальной к вполне рыночной. Продавец получает деньги и избавляется от фигуры надоевшего родственника.

Рейдер же рассчитывает в перспективе получить всю квартиру по цене в несколько раз ниже рыночной. Оставшийся собственник обзаводится новым соседом или соседями, которые делают все возможное, чтобы квартиру нельзя было использовать для проживания.

Так как рейдерство разворачивается в «родном доме», выдержать подобное практически невозможно. Да и при выборе жертвы рейдеры проводят работу по сбору информации о ней и о доступных ей ресурсах.

Доведенный до отчаяния совладелец принимает единственное, на его взгляд, верное решение — продать свою долю. Только как найти добросовестного покупателя на квартиру с таким соседством? Через какое-то время приходит понимание, что выкупить жилплощадь готов только новый сосед, естественно — за бесценок.

Вырученных средств в лучшем случае хватает на комнату в неликвидном районе города. В качестве альтернативы предлагается выкупить долю рейдера, но по цене, сильно превышающей рыночную.

Таковы типичные сценарии. В распоряжении рейдеров имеется масса средств воздействия на психику сособственников. Смена замков, сдача выделенной доли в аренду, прописка «иностранной» рабочей силы в количестве человек ста. В последнем случае приобретенная рейдерами доля может дробиться на абсурдно малые части и продаваться заинтересованным лицам.

При такой продаже посредникам даже удается заработать денег, так как при отчуждении доли по частям ее общая стоимость может возрасти по сравнению с изначальной ценой покупки в несколько раз. Противопоставить что-либо такой методике сложно: нет и не может быть правовых механизмов, запрещающих регистрацию человека на его собственности, даже минимальной.

По крайней мере, в судебном порядке такая регистрация будет проведена.

Злоупотреблениеправомкакинструментрейдера Надо сказать, что характерной особенностью деятельности квартирных рейдеров является ее относительная легитимность.

То есть она не предполагает явно неправомерных, а тем более уголовно наказуемых деяний. Вместе с тем ГК РФ устанавливает предел осуществления гражданских прав:

«не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с целью причинения вреда другому лицу, а также злоупотребление правом в других формах»

. Действия квартирных рейдеров представляют собой с точки зрения правовой квалификации типичное злоупотребление правом или правами, вытекающими из факта наличия в собственности части вашей квартиры.

Злоупотребление правом вообще типично для рейдерства. Злоупотребляет правом миноритарный акционер, терроризирующий общество всеми возможными исками. Злоупотребляет правом собственности, то есть правом на пользование, владение и распоряжение недвижимостью, участник квартирного конфликта.

И в том и в другом случае очевиден тот факт, что действующее законодательство практически бессильно перед «шиканой» — злоупотреблением правом.

Декларируется, однако, что суд, установив факт злоупотребления, может отказать в защите нарушенного права (п. 2 ст.10 ГК РФ). Применительно к нашей ситуации это означало бы, что недобросовестный жилец, которому добросовестным сособственником отказано в праве доступа в помещение, не смог бы, например, выиграть иск о нечинении препятствий в пользовании жилплощадью.

Проблема в том, что норма ст. 10 не получила развития в гражданском правоприменении. Не отличается особой эффективностью в данном вопросе и уголовное законодательство.

Можно рассуждать о применении к квартирному рейдерству таких составов, как причинение имущественного ущерба (ст.

165 УК РФ); мошенничество (ст. 159) — приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием; заранее не обещанные приобретение или сбыт имущества, добытого преступным путем — в отношении «промежуточных» приобретателей доли или квартиры в целом (ст.

175); принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179). Однако добиться возбуждения уголовного дела по указанным статьям, скорее всего, будет сложно. Специальная же норма отсутствует.

Преимущественноеправопокупки Значимым препятствием для квартирного рейдерства может служить тот факт, что любая не должна происходить без ведома всех ее участников. В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли третьему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене предложения третьему лицу.

При этом извещение о намерении продать долю третьему лицу непременно должно быть составлено в письменной форме ( ГК РФ). На практике потенциальный продавец обязан обратиться к нотариусу, который и направит данное извещение. Получив соответствующее уведомление о продаже с фиксированной ценой, вы как сособственник можете выкупить долю по цене предложения в течение месяца.

В противном случае сделка состоится и будет действительна. Контроль за соблюдением реализации права на преимущественную покупку осуществляется органами регистрации прав на недвижимое имущество. В пакете документов, подаваемых на регистрацию перехода права собственности на долю, должны находиться документы, подтверждающие направление извещения остальным совладельцам (ст.

24 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

). Регистрация права на долю происходит только при условии, что на день подачи заявления истек месяц с момента направления извещения.

Если месяц не истек — регистрация приостанавливается до момента истечения указанного срока либо до получения отказа от покупки. Для пресечения возможных фальсификаций отказа последний должен быть оформлен у нотариуса либо в регистрирующих органах.

Надо сказать, что, используя «черных» нотариусов, рейдеры могут фальсифицировать и такую бумагу. Но подобные действия, как ни странно, дают преимущество другой стороне, так как являются грубым нарушением гражданского законодательства и уголовно наказуемым деянием.

Оспорить легитимность такой продажи поможет банальная экспертиза на предмет подлинности подписи на отказе от покупки.

Защитадолевогособственникавсуде Права сособственника, лишенного возможности совершить преимущественную покупку, защищаются в суде с помощью определенного иска — о переводе прав и обязанностей покупателя. Все необходимое, включая экспертизу, можно осуществить в рамках указанного процесса. Судебный запрос по принятому к производству делу также дает возможность получения регистрационного дела на квартиру из Федеральной регистрационной службы (ФРС).

Да и недействительный договор купли-продажи доли вне судебного процесса получить невозможно. Для общего контроля над ситуацией полезно вести необременительный мониторинг субъектов прав на квартиру, делая соответствующие запросы в ФРС.

Говоря об эффективных способах защиты от рейдеров, нельзя не упомянуть и об аресте доли (запрете на распоряжение). При наличии правовой неопределенности относительно размера доли либо оснований правомерности владения этой долей можно и нужно инициировать соответствующий иск и просить суд наложить запрет на распоряжение имуществом.

Такие меры позволяют не только решить проблемы по существу спора, но и значительно снизить интерес к недвижимости со стороны рейдеров. Бизнес подобных групп, как правило, рассчитан на относительно быстрое получение прибыли. Любые препятствия означают для рейдеров увеличение финансовой стоимости проекта по отъему недвижимости, что может снизить «ликвидность» ситуации вплоть до полной потери интереса к ней.

В идеальном случае такой механизм должен применяться до первой продажи доли конфликтующим родственником.

Дело в том, что взаимоотношения рейдеров с первоначальным собственником (продавцом доли) не всегда предполагают полный расчет и передачу прав до определенного этапа. В таком случае доля может и не выбыть из собственности нерадивого родственника. А достигнутые договоренности с «покупателями» будут расторгнуты.

В целом следует стремиться к тому, чтобы режим долевой собственности с недружественными лицами даже не возник. Аколь скоро такое случилось — инициировать его прекращение.

Инструментами для этого могут служить иски о разделе имущества (в том числе наследуемого), в результате которых долевая собственность на жизненно важные объекты прекращается ( ГК РФ). Эффективны также механизмы, позволяющие лишить права собственности на долю (если та незначительна) через суд, (п.

4 ст. 252 ГК), выплатив принудительную компенсацию. Судебная оценка стоимости такой доли зависит от выбора применяемых методик.

Например, можно оценивать объект в целом и определять стоимость доли строго пропорционально цене объекта.

Перед экспертом также может стоять задача оценить именно долю, учитывая ее незначительность, невозможность выдела, из чего и выводится реальная рыночная цена.

Разумеется, что в последнем случае стоимость доли будет существенно ниже, а значит, и меньше будет размер присужденной к выплате компенсации. Важную роль при оставлении объекта за участником долевой собственности и применении судом принудительного выкупа прочих долей играет такое обстоятельство, как существенное значение использования этой недвижимости целиком для одного из сособственников, особенно при наличии несовершеннолетних детей. Грамотная и активная позиция привлеченных в процесс органов опеки и попечительства также может быть весьма полезна.

Таким образом, нельзя переоценить важность осмотрительности, которую должен проявить не только участник сделки, но и владелец квартиры, у которого появляется новая задача — отстоять собственность.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+