Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Гражданское право - Раздел земельного участка под мкд застройщиком

Раздел земельного участка под мкд застройщиком

Раздел земельного участка под мкд застройщиком

А ваш земельный участок под МКД. Сформирован или образован. Правовые последствия поправок.

Кто теперь в плюсе?


19 ноября 2021Кажется такая очевидная и понятная тема.

Живешь в доме, а значит имеешь долевую собственность в земельном участке под ним.Но это вовсе не так.Споры и злопыхания в это сфере, не затихают уже долгое время.

И накопили тонны судебных решений, актов, выводов — рассуждений.Последние весомые и имеющие реальные последствия поправки, как для собственников так и для муниципальных властей. Были приняты 02.08.2019г. посредством ФЗ 267.

Который в своем многостраничном теле внес поправки в статью 16 ФЗ 189. Изменил/поправил он следующие:-«Формирование» земельного участка (ЗУ), заменил на «Образование»;-Теперь для «Образование» ЗУ не нужен, факт обращения(заявления) собственника помещения в МКД.

Обязаны сделать и без него;-Все установленные законом действия совершают органы госвласти или органы местного самоуправления (ОМСУ).

И для этого они получили дополнительные права и обязанности.Чтобы лаконичней «размотать» эту многолетнею проблему.

Обратимся к её истокам.Ещё во времена «до исторического материализма». Когда наш законодатель принимал Земельный, а затем и Жилищный кодекс. В процессе ввода » в жизнь», Жилищного при помощи ФЗ 189 . Он указал, что ЗУ это обще долевая собственностьсобственниковпомещенийв многоквартирном доме.Но при этом, он не указал(забыл) срок(момент) наступления данного события!И это породило, свободное толкование данного тезиса, в такой форме.
Он указал, что ЗУ это обще долевая собственностьсобственниковпомещенийв многоквартирном доме.Но при этом, он не указал(забыл) срок(момент) наступления данного события!И это породило, свободное толкование данного тезиса, в такой форме.

Если МКД твой, то и участок под ним тоже твой. Но это не так. Как раз в ФЗ 189 и указано, что ЗУ становится обще долевой собственностью, только с момента постановки на кадастровый учет.Вот так. И то, что ты имеешь недвижимость в этом доме и ходишь по этой земле, ничего перед законом не значит.

Это надо понимать.Ведь право пользования и право собственности. Это совершенно не равноценные вещи.Право пользования возникает сразу как ты заселился в дом и ходишь по этому участку.Право собственности — это не только возможность пользоваться, но и распоряжаться, в соответствии с нормами законов конечно.Для справки уточню.

Право собственности в РФ возникает, только после проведения регистрации, а не самого факта покупки объекта.НО, как раз для земельного участка под МКД сделано исключение. ТУТ не с момента регистрации, а с момента поставки на учет.Изначально предполагалось, что собственники(жильцы) каким-то образом сами соберутся и подадут заявления.

И это при том, что сама эта обще долевая собственность не выделялась в натуре. И в «каком месте» мои метры квадратные было не ясно.Но сразу возникли «технические» проблемы.

  1. Иное.
  2. У кого-то участок был сформирован сразу под несколько домов.
  3. Где-то оформлен в «старых» координатах.

И вот в августе 2021 решили этот гордиев узел, разрубить посредством поправок в законы.И заменили «Формирование» на «Образование». Вроде бы «масло-маслянное», но не тут то было, последствия оказались зубодробительными и для муниципалитетов и для простых граждан.Земельный кодекс описывает и поясняет «Образование» в ().

А указывает, чтоОбразование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. И средства (деньги) на эти мероприятия они должны изыскивать сами.

Об этом четко говорит ПП 491 — без взимания оплаты с собственников.И в том, числе и при отсутствии факта обращения самого собственника за этим «образованием».ОМСУ в принимают решение, уведомляют об этом собственников (сайт, стенды.).И игнорировать у них это не получится, потому что в указано четко: .

В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом . в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. Устранять они теперь это обязаны.

К примеру так — провести размежевание конкретного МКД, пойти в суд и прекратить права собственности застройщика, иных лиц владеющих правом собственности до передачи квартир собственникамА так как сроки не установлены, то это значит, что событие уже наступило.

И если не «Образование» не выполнено , это повод обратиться в контролирующие исполнения законодательства органы (прокуратура).ДА, если «без меня меня женили». ОМСУ образовали участок под Ваш МКД, а он Вам «не нравиться». Можно подать в суд, срок давности там от 6 месяцев до 3-х лет, в зависимости как сформулируете иск.Бремя доказательства при этом ложится на ОМСУ , но лучше самому подготовить аргументацию, опираясь на СНИПы, САНПины и пр.( зоны освещения, парковки, благоустройство .) .И в суд идет только собственник, а не УК или ТСЖ, достаточно одного заявления.Не забывайте (проверяйте) есть кадастровый паспорт, а есть кадастровый паспорт образованного участка.Можно запросить в кадастровой палате, а можно посмотреть в Свой кадастровый номер узнаете в .Как найдете посмотрите существенные условия:-Целевое назначение — для эксплуатации .
Можно подать в суд, срок давности там от 6 месяцев до 3-х лет, в зависимости как сформулируете иск.Бремя доказательства при этом ложится на ОМСУ , но лучше самому подготовить аргументацию, опираясь на СНИПы, САНПины и пр.( зоны освещения, парковки, благоустройство .) .И в суд идет только собственник, а не УК или ТСЖ, достаточно одного заявления.Не забывайте (проверяйте) есть кадастровый паспорт, а есть кадастровый паспорт образованного участка.Можно запросить в кадастровой палате, а можно посмотреть в Свой кадастровый номер узнаете в .Как найдете посмотрите существенные условия:-Целевое назначение — для эксплуатации .

МКД (не для строительства);-Право собственности — обще долевое (не публичное, федеральное, муниципальное.).Ну во общем-то все.Да ПЛЮСы — Теперь не надо самому «суетиться». Все организуют и оплатят органы государственной власти.МИНУСы После их «помощи» контейнерная площадка может перекочевать с муниципальной земли на вашу.

Им теперь ничего не мешает делать карту по своему усмотрению.

Согласно ими же и разработанному проекту межевания территории, к примеру квартальному. Спасибо за внимание.Если было интересно поддержите пожалуйста лайком и подпиской.

Можно и нужно ли разделять единый земельный участок с несколькими МКД без общего решения собственников? Идет судебное разбирательство

На зарегистрированном земельном участке 78:42:0018219:11 расположено 20 многоквартирных малоэтажных домов (тип таунхаус).

Данный земельный участок был сформирован до начала строительства и является до сих пор (по данным Росреестра) собственностью застройщика. Застройщик не подавал заявления в Росреестр на отказ от собственности на земельный участок.

По ДДУ терртория участка является общедолевой собственностью собственников МКД. На земельном участке также расположены тротуары, проезды, парковки, приквартирные озелененные территории таунхаусов.

Один из собственников одного из домов (скорее всего уполномочен от общ. собр. собств. своего дома) обратился в суд с требованием выделить в отдельный земельный участок придомовую территорию таунхауса, в котором проживает.

Землепользование, которое собственник хочет выделить в отдельные границы, установлено по своему усмотрению и без согласия собственников близрасположенных МКД.

На данный момент суд склоняется принять решение о размежевании всей территории большого земельного участка на отдельные земельные участки под каждый дом.

1.На каком основании не осуществляется перерегистрация ЗУ в Росреестрее на собственников МКД? 2.На каком основании может быть принято данное решение судом без ведома остальных многочисленных собственников?

3. Можно ли настаивать на оставлении земельного участка неделимым до тех пор пока все собственники всех МКД не пожелают сделать это без принуждения суда? 4. Какие могут быть риски и неблагоприятные последствия в части землепользования, в следствие данного судебного разбирательства, для остальных собственников МКДомов?

4. Какие могут быть риски и неблагоприятные последствия в части землепользования, в следствие данного судебного разбирательства, для остальных собственников МКДомов?

Прошу расширенной консультации. С уважением, Стрекаловская Татьяна Санкт-Петербург, г. Пушкин. 09 Апреля 2021, 16:14, вопрос №2322357 Стрекаловская Татьяна, г.

Санкт-Петербург 1600 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) получен гонорар 40% 9,6 Рейтинг Правовед.ru 12473 ответа 6360 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Новосибирск Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт
  2. 9,6рейтинг

Здравствуйте, Татьяна. Вы можете прикрепить иск к вопросу для более подробной консультации?

Предварительно. Исходя из фото участки под каждым МКД могут быть образованы и выделены в части, необходимой для их эксплуатации. Права остальных собственников других МКД при этом не нарушаются. После передачи прав на объекты МКД к собственникам переходят права на земельный участок под ним и на придомовую территорию.

Жилищный кодекс Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Видимо это и заложено в иск. С уважением!

Г.А. Кураев 09 Апреля 2021, 16:37 0 0 получен гонорар 60% 1393 ответа 808 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Барнаул Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт

Здравствуйте, Татьяна! Приведу выдержку из Письма Министерства экономического развития РФ от 27 сентября 2011 г.

№ Д23-4059 “О возможности расположения на земельном участке несколько многоквартирных домов” «если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных жилых домов, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. В данном случае это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом, так как голосование значительного количества собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в целях его управления, оформить сложнее.

Кроме того, совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами.

Однако в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов — это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка. На основании статей 11.3, 29 Земельного кодекса Российской Федерации решение об образовании земельного участка (при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков) принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков, на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.» Несмотря на давность указанного письма его содержание актуально и на текущий момент.
На основании статей 11.3, 29 Земельного кодекса Российской Федерации решение об образовании земельного участка (при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков) принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков, на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.» Несмотря на давность указанного письма его содержание актуально и на текущий момент.

Данный земельный участок был сформирован до начала строительства и является до сих пор (по данным Росреестра) собственностью застройщика.Стрекаловская Татьяна В соответствии с частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. На каком основании не осуществляется перерегистрация ЗУ в Росреестрее на собственников МКД?Здесь вопрос в первую очередь о дате регистрации прав на квартиры… Поскольку «по старым» нормам 122-ФЗ, такая регистрация производилась достаточно сложно, по заявлению и не одновременно с регистрацией прав на квартиру (как это сейчас производится) «Почему при государственной регистрации права собственности на помещение одновременно не проводится государственная регистрация права заявителя на общее имущество многоквартирного дома? Исходя из требований Федерального закона

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

(далее – Закон о регистрации), государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.

При этом Законом о регистрации определены случаи, когда государственная регистрация прав может быть проведена без заявления правообладателя. Государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме к таким случаям не относится.Таким образом, заявительный характер государственной регистрации прав не позволяет осуществить её без волеизъявления правообладателя.Если собственник помещения желает, чтобы возникшее в силу закона право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, было «зафиксировано» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и было отражено в свидетельстве о государственной регистрации права на помещение, необходимо обратиться в установленном порядке в Управление, представив документы» Что касаемо выдела доли в праве общей собственности, то закон такое запрещает 4.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;Поэтому не думаю, что суд может склонятся к подобному решению… 3. Можно ли настаивать на оставлении земельного участка неделимым до тех пор пока все собственники всех МКД не пожелают сделать это бСтрекаловская Татьяна Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном домеПоскольку земля — это общее имущество МКД (вне зависимости от регистрации в ЕГРН), то в данном случае необходимо согласие всех собственников.

эту позицию высказал Верховный Суд РФ (подробнее по ссылке) При рассмотрении вопроса об уменьщении общего имущества МКД все сособственники должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц… В противном случае, решение будет незаконным. С уважением, Алина Пучко. 09 Апреля 2021, 17:29 1 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 12 Ноября 2017, 18:53, вопрос №1809708 21 Июня 2021, 13:33, вопрос №2804420 19 Августа 2021, 12:18, вопрос №2844980 29 Ноября 2018, 06:17, вопрос №2182207 13 Ноября 2018, 10:06, вопрос №2165127 Смотрите также

Раздел земельного участка под многоквартирным домом

» » 7 772 просмотровСодержаниеЛюбой гражданин, покупающий недвижимость, автоматически становится владельцем земли, на которой находится жилое помещение.

Эта норма применима как к частным, так и к многоквартирным домам.Согласно ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом считается общей коллективной собственностью, которая, в свою очередь суммируется долями владельцев квартир данного дома.Согласно российскому законодательству многоквартирным домом считается такой дом, в котором находятся два и более жилых помещения, имеющих автономные выходы в помещения общего пользования (лестничные площадки и т.п.) либо на земельные участки, прилегающие к строению. При этом каждый многоквартирный дом имеет какие-либо элементы совместного имущества (земельный участок под домом, крыша, фундамент, коммуникации, лестничные площадки, лифты и др.)Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.Например, имеется жилой дом, в котором расположены четыре отдельных квартиры: две из них двухкомнатные с общей площадью по 50 кв.

метров, а две – четырехкомнатные по 100 кв. метров. Доли в праве собственности будут распределены следующим образом: владельцы двухкомнатных квартир будут иметь по одной шестой части, а собственники четырехкомнатных квартир по одной трети.Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?ЖК РФ прямо говорит, что территория под многоквартирным домом, как и земля, прилегающая к строению, может находиться только в коллективной собственности всех собственников жилых помещений в этом доме.

То есть, в законодательстве прямо указано, что раздел земельного участка под многоквартирным домом не допускается.На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов.

Рассмотрим их подробнее.Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.Выходом станет:

  1. последующее выделение долей в натуре.
  2. предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;

Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.Например, имеется двухквартирный жилой дом с участком земли размером в 40 000 кв.

метров, прилегающем к нему. Каждая из квартир имеет отдельный выход, водоснабжение квартир автономное, как и вывод канализации. Общими являются только фундамент дома и крыша. При проведении независимой строительно-технической экспертизы установлено, что реальный раздел дома в техническом плане возможен.Если эксперты подтвердили возможность фактического раздела строения, все собственники должны заручиться разрешением на перестройку или перепланировку жилого дома, которое они могут получить в местном муниципалитете.Следующим шагом станет фактический раздел дома, который происходит путем выдела долей в натуре.

В результате из одного жилого многоквартирного дома фактически образуется две (три, четыре) автономных, независимых друг от друга части одного жилого дома.До тех пор, пока все собственники жилого дома не произведут его раздел в натуре, ни о каком разделе земельного участка или выделе отдельной доли из него не может быть и речи.Итак, собственники жилых помещений в одноэтажном многоквартирном доме произвели выдел долей жилого дома в натуре и только теперь они могут приступить к разделу земельного участка, находящегося под домом и на прилегающей к нему территории.Но здесь также есть некоторые нюансы.Например, раздел земли будет разрешен только в том случае, если в процессе такого деления получатся автономные земельные наделы с тем же разрешенным видом пользования, что и первичный ЗУ. Другими словами, если первоначальный участок земли был предназначен для жилого строительства и ведения ЛПХ, то и вновь образованные ЗУ должны иметь ту же категорию.Вторым условием возможности раздела земли является так называемое «единство судьбы» выделенной доли дома с землей, прилегающей к этой доле.

То есть, именно тот собственник, который получит конкретную долю, выделенную из общего жилого дома, станет и собственником участка земли под этой частью дома.Как и любое другое имущество, раздел дома и земельного участка под ним возможен двумя способами:

  • Мирным путем. Это возможно посредством подписания добровольного соглашения о выделе долей в жилом доме и земли под ним.
  • Через суд. Такой способ практикуется в тех случаях, когда собственники жилых помещений не могут договориться между собой.

Если все владельцы квартир согласны с выделом отдельных помещений и разделом земельного участка, они могут составить об этом добровольное соглашение. При этом необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

  • Посещение всеми подписантами нотариальной конторы для того, чтобы юрист заверил все подписи и сам документ.
  • Составление текста соглашения.
  • Обсуждение ситуации с владельцами других квартир, решение всех нюансов, особенностей, прав каждой из сторон и вероятных материальных затрат.

При посещении нотариуса все участники соглашения должны иметь при себе паспорта либо иные документы, удостоверяющие личности подписантов а также все правоустанавливающие документы на жилые помещения и земельный участок.Если жильцы многоквартирного дома не смогли договориться, проблему можно разрешить с помощью судебного решения. Тот из собственников, который хочет выделить свою фактическую долю в доме и в земельном участке, обращается в судебные органы с иском о разделе жилого дома в натуре.Исковое заявление должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:

  • Цена иска.
  • Краткое описание ситуации, предшествующей подаче иска. Здесь заявитель может описать суть проблемы, какие шаги он принимал для ее решения.
  • Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
  • Данные на истца, ответчика и третьих лиц, если предполагается их участие в заседании.
  • Дата и подпись.
  • Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость.
  • Ссылки на те статьи Закона, которые применимы в конкретном случае.
  • Исковые требования заявителя.
  • Список прилагаемых документов.

К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Техпаспорт на спорный объект недвижимости.
  • Копию паспорта истца и, по возможности, ответчика и третьих лиц, участвующих в процессе.
  • Правоустанавливающие документы.

Этот перечень неполный, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги.

Полный перечень необходимых документов применительно к вашей ситуации подскажет юрист, к которому желательно обратиться на этапе составления искового заявления и сборе необходимых доказательств.

Если собственники квартир многоквартирного жилого дома решили разделить земельный участок под ним, правильным первым шагом станет обращение за консультацией к юристу по нескольким причинам:

  • Грамотный юрист подскажет, какие шаги необходимо предпринять, какие документы собрать, если понадобится – сможет предостеречь от необдуманных шагов и незаконных действий.
  • При таком разделе велик риск ошибиться, сделать какие-то неверные шаги, собственники рискуют не только не получить желаемый результат, но и потерять то, что имеют, если раздел впоследствии будет признан незаконным.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (Пока оценок нет)

Загрузка. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+