Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Гражданское право - Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендаитора

Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендаитора

Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендаитора

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка


См. , и другие комментарии к статье 46 ЗК РФ 1.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены . от 7 июня 2013 г. N 123-ФЗ пункт 2 статьи 46 настоящего Кодекса изложен в новой редакции, по истечении девяноста дней после дня названного Федерального закона 2. Наряду с указанными в настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным настоящего Кодекса.

от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ статья 46 настоящего Кодекса дополнена пунктом 2.1, с 1 марта 2015 г. 2.1. Наряду с указанными в и настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором. Пункт 2.2 изменен с 2 августа 2021 г.

— от 2 августа 2021 г. N 283-ФЗ 2.2. Наряду с указанными в и настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения таких договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим такие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления, предусмотренных такими договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории обязательств. Статья 46 дополнена пунктом 2.3 с 3 июля 2018 г.

— от 3 июля 2018 г. N 185-ФЗ 2.3. Наряду с указанными в и настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ

«О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»

, может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в соответствии с указанного Федерального закона. Статья 46 дополнена пунктом 2.4 с 4 августа 2018 г.

— от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ 2.4. Наряду с указанными в настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

от 7 июня 2013 г. N 123-ФЗ в пункт 3 статьи 46 настоящего Кодекса внесены изменения, по истечении девяноста дней после дня названного Федерального закона 3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в настоящего Кодекса, не допускается: 1) в период полевых сельскохозяйственных работ; 2) в иных установленных федеральными законами случаях. Статья 46 дополнена пунктом 4 с 4 августа 2018 г.

— от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ Положения пункта 4 (в редакции от 3 августа 2018 г.

N 340-ФЗ) также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с РФ до дня названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением 4. Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с , либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с или настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в и настоящей статьи.

Статья 46 дополнена пунктом 5 с 4 августа 2018 г. — от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ Положения пункта 5 (в редакции от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с РФ до дня названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением 5.

В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок.

При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

Статья 46 дополнена пунктом 6 с 4 августа 2018 г. — от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ Положения пункта 6 (в редакции от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с РФ до дня названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением 6.

N 340-ФЗ) также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с РФ до дня названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением 6. В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с и настоящей статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится.

Статья 46 дополнена пунктом 7 с 4 августа 2018 г.

— от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ Положения пункта 7 (в редакции от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с РФ до дня названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением 7. Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

< статья 45.> Статья 47. >> Содержание

Расторжение договора аренды земельного участка

Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года Владельцы неиспользуемых земельных участков стремятся их сдавать гражданам для получения прибыли.

При этом заключается договор аренды, в котором указываются обязанности сторон. Иногда действие таких соглашений приходится прекращать досрочно.

Рассмотрим в нашей статье, в каких случаях и как это происходит. Вопросы аренды участков земли регулируются ст.

606 ГК РФ, а также Земельным кодексом РФ. Именно в ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли:

  1. сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением и др.
  2. существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки;
  3. нецелевое использование земли;
  4. порча надела или расположенных на нем сооружений;
  5. нарушение конкретных пунктов договора;
  6. невнесение арендной платы в установленные сроки;

Обратите внимание! Зачастую причиной расторжения являются нарушения условий соглашения со стороны арендатора.

Инициатором прекращения договорных отношений может быть как арендатор земельного участка, так и его владелец.

Иногда обе стороны заинтересованы в расторжении действующего соглашения. Чаще инициативу проявляют землевладельцы.

В данном случае хозяин участка должен уведомить о прекращении отношений арендатора.

Если возражений не последует, то действие сделки можно прекратить через Росреестр, обратившись с заявлением. Читайте также Если арендатор не соглашается расторгнуть договор, единственный способ решения спора — обращение с исковым заявлением в суд.

В иске должны быть указаны:

  1. доказательства, подтверждающие заявленные доводы.
  2. причины, на основании которых арендодатель требует расторжения сделки;
  3. данные о наделе;
  4. обстоятельства сдачи его в аренду;

Сбор доказательств нарушения другой стороной условий заключенного договора всегда ложится на истца.

Мы рекомендуем привлечь к делу опытного юриста, который поможет грамотно составить исковое заявление и собрать необходимые подтверждения вашей позиции. Если инициатива расторжения договора исходит от арендатора, он обязан уведомить о своем решении арендодателя.

Иногда владелец участка согласен на прекращение отношений и сделка расторгается через Росреестр.

Если договориться не удалось, придется обращаться в суд. Исковое заявление должно содержать аналогичные сведения. Читайте также Арендатору необходимо доказать наличие оснований для прекращения сделки. Идеальным вариантом расторжения сделки является соглашение сторон. Придя к обоюдному решению, участники должны зафиксировать договоренности на бумаге.

Придя к обоюдному решению, участники должны зафиксировать договоренности на бумаге. В этом случае прекращение сделки не повлечет неблагоприятных последствий в будущем. Обратите внимание! Придя к соглашению, следует подать заявление о расторжении договора аренды земли в Росреестр для официального оформления.

Если прийти к обоюдному согласию не удалось, нужно готовиться к разрешению спора в судебной инстанции. Основанием для прекращения договора через суд может являться только его нарушение другой стороной. Рассмотрим подробнее порядок действий для урегулирования конфликта.

Если вы решили обратиться за разрешением спора в суд, то необходимо еще раз уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор.

Уведомление должно быть оформлено в виде претензии. В ней следует изложить причины, по которым вы считаете необходимым данное действие, и выдвинуть требование о расторжении.

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, которое является подтверждением проведения претензионной работы.

Без такого подтверждения суд может отклонить исковое заявление.

Обратите внимание! К претензионной работе лучше привлечь юриста. Еще на стадии принятия решения вы получите консультацию о перспективах вашего дела, сможете сформулировать свою правовую позицию и требования. В дальнейшем юрист сумеет правильно представить ваши доводы в суде и добиться максимально выгодных условий разрешения спора.

Если вы доверите ему представительство, то будете избавлены от посещения инстанций и сэкономите время. Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.

Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки. Для обращения в суд необходимо уплатить государственную пошлину.

Размер ее будет зависить от стоимости расторгаемого договора и выдвигаемых имущественных требований. Определить точную сумму можно с помощью ст.

333.19 НК РФ. Если вы не достигли соглашения, то спор будет решаться в суде. В такой ситуации проигравшая сторона понесет значительные материальные потери. Ей придется выплатить требуемые другой стороной денежные средства, и возместить расходы, связанные с судебным разбирательством.

Поэтому так важно привлечь к участию в деле опытного юриста, который составит аргументированный и юридически грамотный иск, и профессионально представит вашу позицию на судебных заседаниях.

Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Три факта, которые следует учитывать арендатору при расторжении договора аренды земельного участка, чтобы избежать финансовых потерь

Анонсы 7 декабря 2021 Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ».

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. 24 ноября 2021 Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ».

Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

25 августа 2021 Партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group специально для ГАРАНТ.РУ На практике часто встречаются ситуации, когда проблемы в области земельно-имущественных отношений – следствие ослабленного контроля со стороны арендатора.

Как правило, собственники объектов недвижимости на арендованной земле акцентируют внимание на экономическом результате и содержании осуществляемой деятельности, но упускают из вида соответствие бизнеса юридической форме.

Например, бенефициар принимает решение перепрофилировать имущественный комплекс под ведение более выгодной высокомаржинальной деятельности.

Он изменяет бизнес-модель, забыв проверить, обосновано ли это юридически. В результате к нему будут применены административные и гражданско-правовые санкции. Распространены случаи, когда ослабление контроля происходит из-за длительных сроков договоров аренды. Проблемы продления (возобновления) аренды возникают постфактум.
Проблемы продления (возобновления) аренды возникают постфактум.

Этот вопрос обострился в период действия мер по ограничению распространения новой коронавирусной инфекции, когда взаимодействие с органами власти было затруднено или заблокировано вовсе. При оценке рисков расторжения договора аренды земельного участка предлагаю исходить из общих условий гражданского законодательства, которые регулируют арендные отношения с учетом норм земельного законодательства.

Земельными участками, находящимися в собственности Москвы и расположенными на его территории, распоряжается Департамент городского имущества г. Москвы. Так же, как и теми участками, собственность на которые не разграничена. Рассмотрим ключевые аспекты нормативного регулирования правоотношений по аренде земли и возможные риски для арендаторов.

Факт 1: договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если:

  1. арендатор использует имущество с однократным или повторяющимся нарушением условий договора ();
  2. арендатор использует имущество не по целевому назначению ().

Вывод: и гражданским, и земельным законодательством установлен единый подход по вопросу оснований расторжения договоров аренды земельных участков. Примеры из практики

  • Системность и активность работы городских структур в вопросах приведения режима землепользования в соответствие с действующим законодательством подтверждается и другим примером. В ходе рассмотрения ряда взаимосвязанных дел по искам Департамента городского имущества г. Москвы к ООО (дело № А40-143575/2014, дело № А40-228134/2017, дело № А40-160671/2019) истцом планомерно, от спора к спору собиралась доказательственная база, которая позволила установить факт нарушения арендатором условий договора аренды земельного участка. В результате длительного затратного спора арендатор последовательно лишился и права аренды земельного участка (договор расторгнут), и находившихся на нем построек.
  • Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19 июля 2021 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, были удовлетворены требования Департамента городского имущества города Москвы о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:08:0013007:1544, площадью 11.800 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, проспект Маршала Жукова, вл. 83. В качестве оснований для расторжения договора выступали нарушения арендатором условий договора, в том числе, в части использования земельного участка по целевому назначению.

Факт 2: известны случаи, когда правообладатель в своем пользовании имеет участок значительно больше, чем расположенное на нем строение.

Земельные участки в Москве предоставляются решением города Москвы на основании обращения собственника с планом будущего участка, который составлялся по принципу

«мое право заканчивается там, где начинается право соседа»

. Другими словами, собственник здания, включал в свой участок прилегающую свободную территорию в расчете на возможность ее использования в будущем.

То же самое делали и при приватизации земли производственных предприятий – забирали всю площадку завода. Сейчас при перепрофилировании и вовлечении таких участков в девелоперскую деятельность возникают сложности с обоснованием сохранения площадей, не занятых зданиями.

Таким образом, в Москве образовалось достаточно большое количество земельных участков, площадь которых многократно превышает «пятно застройки», занятое объектами капитального строительства.

В случае выявления фактов нарушения порядка пользования таким земельным участком правообладатель может лишиться части прилегающей территории по инициативе ДГИ г.

Москвы. В такой ситуации правообладатель сможет претендовать лишь на ту часть земельного участка, которая необходима непосредственно для эксплуатации здания, находящегося в собственности. Ключевым судебным актом, на основании которого органы власти могут расторгать договоры аренды земельных участков по собственной инициативе, является .

Если правообладателю ранее был предоставлен земельный участок значительно большей площади, чем это необходимо для эксплуатации принадлежащего ему здания, то при выявлении фактов истечения срока договора аренды или нарушений порядка землепользования орган власти на законных основаниях может «урезать» используемый земельный участок.

Такая практика позволяет органам власти перераспределять земельные участки, освобождая излишние площади. Для арендатора это всегда экономическая потеря, так как может пострадать и инвестиционная привлекательность земельного участка, и его градостроительный потенциал. А для властей это удобный инструмент, подменяющий собой институт изъятия земельных участков.

Подход, при котором судьи оценивают соразмерность предоставляемого в аренду земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, можно встретить во множестве судебных актов разного. Это свидетельствует о реализации принципа единообразного подхода (отражено в , и др.).

Полностью исключить вероятность изменения органами власти конфигурации земельного участка, изначально предоставленного арендатору, можно при условии соблюдения требований действующего законодательства и своевременной реализации преимущественного права аренды. Пример Земельный участок по адресу: г.

Москва, проезд Путевой, вл. 3, стр. 1, кад. № 77:02:0003006:37. После прекращения срока действия долгосрочного договора, незамедлительно часть указанного земельного участка была поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта с иным назначением (под улично-дорожную сеть). До расторжения договора часть земельного участка под улично-дорожную сеть городу пришлось бы получать через процедуру изъятия с выплатой арендатору компенсации, а так – город достиг цели без выплат и компенсаций.

Факт 3: еще один повод для расторжения договора аренды земельного участка со стороны ДГИ г. Москвы – факт сноса здания, расположенного на спорном земельном участке. Часто это касается самовольных построек.

Судебные органы квалифицируют снос здания как существенное изменение обстоятельств ().

В такой ситуации участок не может использоваться по назначению, предусмотренному договором аренды.

Арендаторам земли нужно учитывать риски потерь от сноса здания и утраты прав на земельный участок под самовольной постройкой. К 2021 году большая часть объектов самовольного строительства на территории Москвы, с которыми борются власти, – это реконструированные без исходно-разрешительной документации объекты, а не вновь созданные объекты капитального строительства. Получается, проблема самовольной постройки не затрагивает ситуации, когда объект не является капитальной постройкой.

Если некапитальные объекты находятся в местах, не предназначенных или не отведенных городом для размещения такого рода объектов, либо возведены без получения соответствующих разрешений, они демонтируются созданными в каждом округе г. Москвы Государственными бюджетными учреждениями города Москвы «Автомобильные дороги» (распоряжение Правительства г.
Москвы Государственными бюджетными учреждениями города Москвы «Автомобильные дороги» (распоряжение Правительства г.

Москвы от 16 августа 2011 г. № 628-РП). Ключевой нормативный правовой акт, регламентирующий порядок работы городских властей по борьбе с самовольными постройками, – .

Многие собственники самостроев не торопятся оформлять и легализовывать их, не понимая последствий. А главная опасность здесь – выявление признаков самовольного строительства или нарушения установленного порядка землепользования (один из признаков самовольной постройки) Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) или Росреестром.

Если проверяющие выявят признаки самовольной постройки или нарушения порядка землепользования, правообладателя ожидают негативные последствия:

  • Штраф за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта (административная ответственность) – .
  • Предписание об устранении выявленного нарушения (инициатор: Росреестр) – выдается в порядке реализации полномочий по осуществлению государственного земельного надзора, предусмотренном .
  • Требование о приведении в состояние, существовавшее до выполнения незаконных работ (инициатор: ДГИ г. Москвы) – .
  • Штраф за нарушение установленного договором аренды земельного участка вида разрешенного использования (гражданско-правовая ответственность) – предусмотрена договором аренды и, как правило, определяется в размере годовой арендной платы.
  • Выплата «за легализацию» текущей конфигурации объекта (инициатор: ГЗК) – в Москве расчет осуществляется на основании Постановления Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП.

Важно!

Оспаривание каждой из таких санкций порождает самостоятельное дело в суде, которое требует ресурсов (временных, денежных и т.п.) В Москве такие риски в последнее время приобрели массовый характер и выступают проблемой субъекта.

Вот что ждет собственника здания (арендатора земельного участка) при отказе легализовать самовольную постройку (даже если он еще не привлек внимание городских властей):

  1. невозможность получения кредита под самовольно построенную недвижимость.
  2. невозможность законно и легально подключить коммуникации (водоснабжение, электричество, канализацию и т. д.);
  3. невозможность продать, подарить или завещать объект самовольного строительства;

Легализация самовольных построек – единственный шанс обезопасить собственника объекта от трат на возвращение его к исходному состоянию до реконструкции или сноса постройки. Проблема признания объекта капитального строительства самовольной постройкой порождает ряд негативных правовых и экономических последствий для правообладателя.

Если земля под таким объектом находится в аренде, это может обернуться и вовсе утратой земельного участка вместе с расположенным на нем объектом без возможности восстановления.

Теги: , , , , , , Документы по теме: Читайте также: Они будут применяться с 1 сентября. Антикоррупционная экспертиза и общественное обсуждение проекта Минстроя России, размещенного на федеральном портале проектов нормативных правовых актов, закончатся 24 августа. Минфин России разъяснил, на какой код видов расходов относить данную работу.

Правительство РФ актуализировало соответствующий перечень национальных стандартов и сводов правил.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.

Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС».

Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года. ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г.

Москва, ул. Ленинские горы, д.

1, стр. 77, . 8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок) Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб.

3136), . Реклама на портале. Если вы заметили опечатку в тексте,выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Исходя из того, что договоры аренды расторгнуты в связи с истечением пятилетнего срока, на который они были заключены, по инициативе арендодателей ввиду невозможности продолжения должником (арендатором) хозяйственной деятельности, арбитражный суд правомерно отказал в признании недействительными заключенных должником соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков, отметив, что в силу статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

оспорить принятое собственниками земельного участка решение о прекращении (расторжении) договора аренды земельного участка по основанию несоблюдения процедуры принятия такого решения (без проведения собрания участников долевой собственности) может лишь заинтересованное лицо, права которого затрагиваются принятым на собрании решением; применительно к рассматриваемому спору финансовый управляющий должника не является таким заинтересованным лицом, права которого затрагиваются принятыми собственниками земельных участков решениями о расторжении договоров аренды; воля всех собственников земельных участков была выражена посредством подписания всеми собственниками оспариваемых соглашений о расторжении договоров аренды; кроме того, само по себе несоблюдение порядка извещения участников общей собственности не влечет ничтожности принятого таким собранием решения, при условии соблюдения требований о кворуме собрания. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Руководствуясь статьей 311 АПК РФ и отказывая в пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам по делу о расторжении договора аренды земельного участка и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, арбитражные суды обоснованно указали, что признание соглашения о перенайме ничтожной сделкой само по себе не свидетельствует об отсутствии у ответчика как арендатора обязанности по оплате аренды, так как акт владения спорным земельным участком и отсутствие оплаты подтвержден вступившими в законную силу судебными актами по другим делам; поэтому констатация недействительности сделки перенайма (без применения последствий недействительности) не может повлиять на правильность выводов судов по существу настоящего спора о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Согласно заключенному между сторонами 17.01.2017 соглашению о расторжении договора аренды земельного участка от 01.12.2015 N Т-800 последний был расторгнут, обязательства сторон прекращены, участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:ОАО «ЦСЗ» и Управление 02.12.2012 заключили соглашение о расторжении с 01.04.2012 договора аренды, а 03.12.2012 составили акт приема-передачи, согласно которому земельный участок площадью 499 967 кв. м 01.04.2012 возвращен арендодателю.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Аренда – это отношения, направленные на передачу объекта во временное пользование на коммерческой основе. Предметом может выступать недвижимость, в том числе и земельный надел.

Расторжение договора аренды земельного участка допускается законодателем при условии соблюдения порядка и наличия обязательных для этого условий. Закон чётко регулирует, в каких случаях отношения сторон могут быть прекращены. Просто так отказаться от своих прав и обязанностей по договору не получится.

Любые договорные отношения могут быть расторгнуты.

Так, в соответствии с действующими правовыми нормами отношения сторон могут прекращаться в следующих ситуациях:

  • по инициативе одной из сторон, когда подобный случай прямо предусматривается законом или текстом сделки.
  • в результате судебного разбирательства;
  • по соглашению сторон;

Арендные отношения имеют свои особенности.

Поэтому это же касается и порядка их расторжения, а также условий, при которых это возможно. О возможности прекращения отношений прямо говорит Земельного кодекса РФ, которая указывает, когда именно сделка прекращается.

Также стоит обратить внимание на и Гражданского кодекса РФ, которые устанавливают случаи, когда договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя и арендатора соответственно.

Условия, при которых аренда прекращается по требованию арендодателя, устанавливаются статьёй 619 ГК РФ. Это возможно, если:

  1. эксплуатация приводит к существенному ухудшению состояния земельного надела;
  2. арендная плата не вносится более двух раз подряд.
  3. условия договора существенно нарушаются или нарушаются неоднократно;

Указанная норма регулирует любой договор аренды.

Земельным кодексом, а именно статьёй 46, вводятся особенности расторжения аренды именно земельного участка. Пункт 1 статьи устанавливает, что отношения прекращаются по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, тогда как пункт 2 вводит дополнительные причины для расторжения сделки по инициативе арендодателя:

  1. использование участка приводит к порче земель;
  2. участок используется не по назначению или его эксплуатация приводит к снижению плодородия (если земля изначально относится к сельхозназначению) или загрязнению экологии;
  3. обязательство по рекультивации, а также восстановлению состояния, необходимого для использования надела в соответствии с назначением, не исполняется.

Также прекращение отношений производится, если земельный надел предназначен для сельского хозяйства или под застройку, но не используется арендатором в срок, превышающий три года (если в законе или тексте сделки не указывается более длительный срок). Закон предусматривает возможность расторжения сделки, заключенной с государственными или муниципальными органами, в случаях, когда расторгается договор комплексного освоения территории.

Скачать (от арендодателя/образец) Статья 620 Гражданского кодекса РФ определяет основания для прекращения сделки по инициативе арендатора:

  1. арендатору чинятся препятствия в использовании участка, при которых он не может реализовать свои права;
  2. арендодатель не предоставляет участок в пользование;
  3. надел оказался в состоянии, при котором он не может быть использован по назначению, при наступлении обстоятельств, за которые арендатор не несёт никакой ответственности.
  4. надел имеет недостатки, не оговоренные при заключении договора, которые невозможно было обнаружить при передаче;

При этом договор может предусматривать дополнительные ситуации, когда расторжение будет возможно. Скачать (от арендатора/образец) Расторжение договора по соглашению сторон возможно даже без указания причин.

Достаточно только составить и подписать дополнительное соглашение, предусматривающее прекращение отношений.

Данное соглашение обязательно подлежит государственной регистрации, если первоначальный через Росреестр (то есть его срок составлял от одного года или хотя бы одной из сторон выступало юридическое лицо). Документ подписывается добровольно и может содержать различные условия, например, арендатору даётся оговоренный срок, чтобы вывести своё имущество с участка или договор расторгается при оплате определённой компенсации.

Если условие не противоречит закону, оно может быть включено в условия сделки. Скачать (образец) Аренда расторгается в строго установленном порядке.

Так, расторжение производится в одностороннем порядке, порядок следующий:

  • по истечении оговоренного периода времени заключается соглашение о расторжении. Если вторая сторона не реагирует на уведомление, то придётся обращаться в суд.
  • второй стороне высылается уведомление о расторжении сделки и даётся срок на ответ в 30 дней, если иной период не установлен текстом договора;
  • сторона, по воле которой отношения прекращаются, выбирает и обосновывает причину, по которой расторжение допускается;

Дело рассматривает либо суд общей юрисдикции, если сторонами являются физические лица, либо арбитражный суд, если участок использовался в коммерческой деятельности, по месту регистрации ответчика или по месту расположения участка. Помните, что от правильности составления искового заявления может зависеть исход дела. Если вам нужна помощь в подготовке документов, то напишите об этом через .

Законом не установлено особого бланка уведомления о расторжении договора. Такой документ составляется в простой письменной форме и обязательно должен содержать:

  1. реквизиты второй стороны. Указываются те же реквизиты, что и касательно заявителя;
  2. список нарушений, которые были допущены второй стороной, если они имелись. Указывается, когда нарушений множество, например, помимо основного нарушения, вторая сторона не выполняла своих обязательств, что при иных условиях не стали бы причиной для расторжения, но в комплексе существенно нарушают интересы заявителя;
  3. ссылка на соответствующие правовые акты;
  4. указание на основание, по которому сделку предлагается прекратить, например, из-за фактического неиспользования участка, его порчи и так далее;
  5. список приложений.
  6. полные реквизиты стороны, которая составляет документ. Так, физические лица указывают фамилию, имя и отчество, а также адрес, организации – ИНН, ОГРН и место расположения;
  7. данные о заключенной ранее сделке и об участке, в отношении которого он заключался, например, его дата и номер;

Скачать (образец) Документ предъявляется лично под роспись или направляется заказным письмом с описью вложения.

Арендные отношения могут быть прекращены по инициативе одной из сторон или по соглашению всех участников.

В каждом случае есть свои особенности, но в любой ситуации важно соблюдение установленного порядка и особенностей.

Если же расторжение неосуществимо, то договор продолжается до момента, указанного в тексте сделки, после чего прекращается по истечении срока.

Прочтите:

Комментарий к СТ 46 ЗК РФ

. Основания прекращения аренды земельного участка Комментарий к статье 46 ЗК РФ: 1.

ГК устанавливает следующие общие основания прекращения аренды: истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок (); отказ от договора аренды любой из сторон, ; или (ст.

ст. 619, 620). Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2006 по делу N А43-10324/2005-23-339; Постановление ФАС Центрального округа от 07.12.2007 по делу N А09-2727/07-2).

Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст. 619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий. Расторжение договора аренды возможно во внесудебном порядке, в том числе и не в связи с нарушением условий договора, если в договоре аренды земельного участка предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора. В силу в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных комментируемой статьей и ст.

ст. 450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст.

619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

Необходимо учитывать, что по общему правилу при изменении сторон договора аренды договор сохраняет свою силу. переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. 2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

С 1 января 2007 г. содержащийся в комментируемой статье перечень оснований прекращения договора аренды является открытым. Например, в соответствии с п.

5 ст. 31 ФЗ

«Об особых экономических зонах в Российской Федерации»

в случае прекращения действия соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности действие договора аренды государственного и (или) муниципального имущества и договора аренды земельного участка, заключенных на условиях, предусмотренных соглашением о ведении технико-внедренческой деятельности, прекращается. 3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит особые правила прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя в связи с использованием арендатором земельного участка, приводящего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Арендные отношения по данному основанию не могут быть прекращены до окончания срока полевых сельскохозяйственных работ, который устанавливается с учетом климатических, географических и иных факторов, либо в иных установленных федеральными законами случаях.

При рассмотрении одного из дел было указано, что по смыслу комментируемой нормы к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ.

Таким образом, арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью. Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать заключение собственником земли в указанный период арендного договора с другим лицом либо изменение по инициативе арендодателя предмета аренды путем выделения и обособления земельного участка, находившегося на момент заключения арендного договора в общем с другими совладельцами земельном массиве.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+