Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Продажа комнаты в коммунальной квартире в москве документы

Продажа комнаты в коммунальной квартире в москве документы

Продажа комнаты в коммунальной квартире в москве документы

Продажа комнаты в коммунальной квартире: процедура, документы, уведомление соседям и собственникам + образец договора купли-продажи отдельной комнаты


» » » 17 948 просмотров Некоторые люди до сих пор проживают в коммуналках, и нередко сталкиваются с трудностями при осуществлении сделок с ним. Продажа комнаты в коммунальной квартире многих ставит в тупик, так как не все знают, как это юридически грамотно осуществить сделку. Как показывает существующая практика среди всех возможных операций с недвижимостью этот процесс один из самых сложных. Связано это необходимостью обязательного соблюдения ряда правовых формальностей, о которых далеко не все проинформированы.

Данная статья подробно объяснит все возникающие вопросы и тонкости при осуществлении этого вида сделок, обозначит, как правильно действовать в этой ситуации. Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире?

Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.

При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.

Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей.

Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.

Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.

Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире? Когда нужен нотариус, а когда нет:

  1. когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
  2. собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
  3. если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям.

Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки.

Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты.

Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов.

Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.

Они следующие:

  • Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.
  • Заняться поиском покупателя.
  • Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
  • Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
  • В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
  • Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.

Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть.

Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко. Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов.

Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет. А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.

Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:

  1. состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
  2. район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.
  3. метража жилой площади;

Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников. Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.

Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение. Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.

Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.

Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ). Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.

Это можно сделать:

  1. непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
  2. заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
  3. обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.

Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:

  1. кому оно предназначается;
  2. параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
  3. кто его составил;
  4. указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
  5. предложение купить комнату.

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально. Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом. Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.

Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов для оформления сделки:

  • Паспорта сторон.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Договор купли-продажи комнаты.
  • Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.
  • Согласие соседей на продажу.
  • Оригиналы извещений.

Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте.

Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии. Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки. Существенные условия договора купли-продажи комнаты:

  • Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
  • Указана цена и условия передачи денег.
  • Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
  • Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
  • Срок освобождения и передачи комнаты.

Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты.

Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо.

Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет. Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение. Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры.

Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы. Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:

  1. соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.
  2. она будет куплена соседями;

Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход.

Главное ко всему подойти грамотно.

Как было указано выше, все проживающие по соседству граждане имеют равные и преимущественные права на приобретение комнаты (ст.

250 ГК РФ). Если приобрести дополнительные метры в коммуналке изъявили несколько человек, то продавец выбирает того, кто предложит лучшую цену.

Можно составить предварительный договор покупки жилья с соседом, либо в самом уведомлении которое ему будет отослано отразить параметры будущей сделки:

  1. цену;
  2. вариант оплаты в рассрочку.
  3. размер задатка;
  4. дату заключения купли-продажи;

Когда прошло 30 дней, и получен утвердительный ответ, договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире соседу оформляется в установленном законом порядке.

Весьма часто встречающаяся ситуация в адвокатской практике. Некоторые соседи целенаправленно не дают своего согласия в надежде приобрести дополнительные метры за более низкую цену. Другие могут это сделать из-за неприязненного отношения к продавцу или из зависти.

Обычный способ это уклонение проживающих совместно людей от получения извещения. Поэтому действовать необходимо следующим образом:

  • Направить уведомление о продаже через почту. Календарный срок в тридцать дней начнется с момента его получения, когда он закончится – можно смело заниматься продажей.
  • Оформить договор дарения доли в комнате. При таком раскладе новый дольщик будет иметь преимущественное право купить остальные части по сравнению с соседями.
  • Подарить помещение третьему лицу (ни в коем случае не обозначая нигде факт передачи денег).

Однако здесь существует определенный риск.

Остальные жильцы коммуналки, могут раскрыть замысел и в отместку подать исковое заявление о признании договора притворным. Здесь уже возникнут проблемы – ведь суд не всегда может стать на сторону продавца.

На практике такие варианты (особенно первый) реализуются без особых проблем (опять же в зависимости от конкретной ситуации). Необходимо подчеркнуть! Оптимальный способ это мирно договориться, с теми, кто препятствует продаже. Конфликты и ссоры существенно могут затруднить весь процесс или вообще его заблокировать!

Сегодня это главный вопрос, который волнует людей. В эру информационных технологий это стало значительно легче, нежели еще 20 лет назад.

Сделать все можно сегодня двумя путями:

  • Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
  • Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.

Здесь надо придерживаться двух правил: грамотно написать текст и поставить приемлемую цену. В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди.

В коммуналке это играет не последнюю роль. В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:

  1. уплачивается нотариальный сбор.
  2. заполняется бланк договора;
  3. выбирается ближайшая нотариальная контора;
  4. предоставляются необходимые документы;
  5. подписывается сторонами;

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:

  1. уведомления, направленные ранее соседям;
  2. квиток об оплате государственной пошлины.
  3. акт приема-передачи жилого помещения;
  4. правоустанавливающие документы;

В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации.

По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет. Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).
Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).

Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем. Для этого лучше придерживаться следующих советов:

  • Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
  • При заключении договора учитывать все обязательные условия.
  • Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
  • Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
  • При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.

Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально.

Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.

Поделиться: Задайте вопрос юристу —>Юридическая консультация Регионы Статьи по теме © Copyright 2021, . Все права защищены. Этот сайт использует cookie для хранения данных.

Продолжая использовать сайт, Вы даете свое согласие на работу с этими файлами.

OK Adblockdetector

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Журнал Этажи Полезные статьи October 29, 2018 08:29

— сложный процесс, если сравнивать его с продажей другой недвижимости: дома, участка, всей квартиры.

Придется получить согласие соседей, оформить больше документов, подождать.

В статье расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире: приведем пошаговую инструкцию, объясним на примерах, обсудим подводные камни. Подготовьте комнату к продаже � Сделайте ремонт. Если комната находится в плачевном состоянии, не удастся выручить за нее много денег.

Даже косметический ремонт может повлиять на стоимость в лучшую сторону.

Цена вырастет еще, если вы оставите в комнате хорошую мебель и бытовую технику. � Дооформите документы. Если каких-то документов не хватает — например, вы потеряли кадастровый паспорт на недвижимость — дооформите их. Они понадобятся при сделке. Оформление документов в процессе сделки затянет ее.

� Оцените стоимость. Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире обязывает сначала определить условия продажи, в том числе стоимость. Обратитесь к оценщику или рассчитайте приемлемую цену самостоятельно. Просмотрите объявления «продам комнату в коммунальной квартире», выявите среднюю цену для комнат, похожих на вашу.

Учтите инфраструктуру района, тип ремонта, площадь общих помещений, характеристики двора и подъезда. Назначьте комфортную для себя стоимость.

Ceкpeты pиэлтopoв: кaк нaпиcaть oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы Расскажите о сделке соседям По статье 250 ГК РФ, у ваших соседей по коммуналке есть преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире.

То есть вы обязаны сначала предложить им выкупить жилье, а потом в случае отказа можете предлагать его посторонним лицам. Чтобы предложить соседям выкупить недвижимость, определите условия продажи. Их основной параметр — цена, за которую вы готовы продать жилье.

Также можете указать в условиях продажи порядок передачи денежных средств, условия освобождения жилья — когда вы съедете, другие важные нюансы. Можно написать их на листочке или распечатать на принтере.

Главное, чтобы была цена. После определения условий продажи предложите соседям выкупить жилую недвижимость. Лично зайдите к ним и расскажите об условиях.

Если они отказываются от выкупа, оформите официальные отказы от соседей при продаже комнаты.

Их выдают в письменной форме. В документе указывают: � данные собственника, который решил продать комнату, и данные его соседа — фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные; � то, что сосед получил уведомление от продавца; � содержание уведомления, в том числе с указанной суммой, данные о недвижимости — размер доли, местоположение квартиры; � указание того, что сосед отказывается от права преимущественной покупки; � указание того, что отказник лично прочитал текст уведомления или ему его зачитали вслух; � подпись отказника с расшифровкой, дату формирования отказа. Важно! Если у соседней комнаты несколько собственников, все они имеют право преимущественной покупки.

Нужно получить отказ от всех владельцев долей в жилой недвижимости, иначе сделка не состоится. В дальнейшем отказы собственников понадобятся для доказательства того, что вы обеспечили им право преимущественной покупки. Сохраните их и заверьте нотариально либо зарегистрируйте в Росреестре.

Если собственник комнаты в коммунальной квартире находится в другом городе или регионе, уведомление с перечислением условий продажи можно отправить почтой.

Для этого отправьте заказное письмо с описью содержимого и уведомлением о вручении. Если сосед не захочет покупать недвижимость, попросите его выслать нотариально заверенный отказ и компенсируйте расходы на нотариуса. Если захочет — оформите сделку.

Подготовьте документы для сделки Чтобы оформить покупку вне зависимости от того, кто выступит покупателем — сосед или постороннее лицо — вам понадобится пакет документов. Среди них: � Документ, удостоверяющий право собственности.

Обычно это выписка из ЕРГН с указанием права собственности на недвижимость. Если ее нет, получите выписку в Росреестре или предоставьте договор купли-продажи, документы, подтверждающие вступление в наследство, договор дарения на ваше имя. Но в большинстве случаев все равно придется получать выписку из ЕГРН.

В дополнение к документам, удостоверяющим право собственности, понадобятся: � разрешение органов опеки, если собственник или один из собственников комнаты — несовершеннолетний или человек с ограниченными возможностями под опекой; � нотариально заверенное согласие других собственников комнаты, если она находится в долевой собственности, либо супруга, если недвижимость приобрели в браке. � Кадастровый паспорт. В нем указана важная информация о недвижимости — общая площадь комнаты, ее положение относительно других помещений, площадь сантехнического узла и кухни, кадастровая стоимость, от которой исчисляется налог, материалы постройки и многие другие параметры. � Паспорта собственников. Если вы — единственный владелец жилья, достаточно вашего паспорта.

Если собственников несколько, подготовьте паспорта граждан РФ для всех владельцев. Впоследствии все они должны присутствовать на сделке купли-продажи.

� Выписку из домовой книги. Она нужна, чтобы подтвердить, что в комнате не осталось прописанных людей. Перед продажей выпишитесь сами и выпишите прописанных людей. Если в вашей комнате прописаны несовершеннолетние или те, кто находится под опекой, нужно будет прописать их в жилье не хуже.

� Квитанцию об оплате ЖКХ. Она подтвердит, что долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг нет.

Согласно законодательству, нельзя продавать недвижимость с долгами по ЖКХ. Подготовьте предварительное соглашение Если один из соседей хочет купить у вас недвижимость или все дали отказ, документ готовить не обязательно.

Если пока ожидаете ответа других собственников комнат в квартире, но уже нашли покупателя, составьте предварительное соглашение: например, соглашение о задатке. Укажите в нем: � условия проведения будущей сделки — когда она состоится; � наличие преимущественного права покупки у других лиц и обязанность расторгнуть соглашение в случае, если соседи захотят выкупить жилье; � сведения обеих сторон — продавца и покупателя; � информацию о недвижимости — точный адрес, характеристики помещения, кадастровый номер; � стоимость жилья и сумму задатка, если покупатель передал его вам.

Укажите в нем: � условия проведения будущей сделки — когда она состоится; � наличие преимущественного права покупки у других лиц и обязанность расторгнуть соглашение в случае, если соседи захотят выкупить жилье; � сведения обеих сторон — продавца и покупателя; � информацию о недвижимости — точный адрес, характеристики помещения, кадастровый номер; � стоимость жилья и сумму задатка, если покупатель передал его вам. Предварительное соглашение закрепит устную договоренность между вами и покупателем — он не сможет просто отказаться от сделки, как и вы.

Документ можно не регистрировать в Росреестре, но не забудьте поставить подписи обеих сторон с расшифровкой, указать дату и место заключения договора. Составьте договор купли-продажи Как продать комнату в коммуналке? Составить договор купли-продажи.

Это — документ, который подтвердит проведенную сделку. Его нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы право собственности на жилье перешло от вас к покупателю. В договоре купли-продажи указывают: сведения о продавце и покупателе: фамилию, имя, отчество, паспортные данные; на основании чего продавцу принадлежит право собственности на комнату в коммунальной квартире; характеристики жилья — адрес, кадастровый номер, площадь жилой комнаты и другие; сумму, которую заплатил покупатель, а также способ передачи денег — например, реквизиты банковского счета; дату заключения договора, подписи обеих сторон с расшифровкой.

Договор купли-продажи заключают в трех экземплярах: один остается у вас, другой — у покупателя, третий отправляется в Росреестр. В дополнение к нему нужно оформить акт приема-передачи комнаты, который подтвердит, что у покупателя нет претензий к состоянию жилья.

А еще нужно оформить расписку: она подтвердит, что вы получили деньги за недвижимость.

Если хотите, обратитесь к посреднику — риэлтору. Он поможет оформить документы так, чтобы их приняли в Росреестре. Зарегистрируйте договор в Росреестре На всякий случай уточните в Росреестре или МФЦ, какие нужны документы для продажи комнаты — в разных регионах требованиях могут отличаться. В большинстве случаев вам понадобятся: � паспорта и личное присутствие всех участников сделки, в том числе других собственников комнаты; � подписанный договор купли-продажи; � кадастровый паспорт на комнату; � отказы соседей от приобретения недвижимости; � разрешение от органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний; � оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — обычно ее оплачивает покупатель, размер пошлины составляет 2 000 ₽.
В большинстве случаев вам понадобятся: � паспорта и личное присутствие всех участников сделки, в том числе других собственников комнаты; � подписанный договор купли-продажи; � кадастровый паспорт на комнату; � отказы соседей от приобретения недвижимости; � разрешение от органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний; � оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — обычно ее оплачивает покупатель, размер пошлины составляет 2 000 ₽. Соберите пакет документов и посетите Росреестр или МФЦ, если Росреестр не ведет прием граждан в вашем городе.

Подайте документы — сотрудник примет их, выдаст расписку с перечислением принятых документов и сообщит дату, когда выписка из ЕГРН будет готова.

Когда сотрудник ЕГРН проверит сделку и зарегистрирует сделку в базе, продажа будет завершена. Покупатель получит в назначенную дату выписку, подтверждающую его право собственности. Вам участвовать в этом не нужно, то есть вы посещаете Росреестр или МФЦ один раз, при проадаже.

Заплатите налоги Продажа коммунальной квартиры приносит доход. Согласно НК РФ, любой доход облагается налогом.

После получения денег от продажи подайте в ФНС декларацию и заплатите 13% налога. Например, если продали комнату за 300 000 ₽, нужно будет заплатить 39 000 ₽. Налог платить не нужно, если вы владели недвижимостью больше трех лет.

В этом случае собственники освобождаются от налоговой обязанности. Какие подводные камни есть в сделке: отвечаем на вопросы Можно ли обменять комнату в коммунальной квартире Комнату в коммуналке, если она находится в вашей собственности, можно подарить, продать, оставить в наследство и обменять.

Если дарите ее или оставляете в наследство, уведомлять других собственников комнат в квартире не нужно. А если продаете или хотите обменять, они имеют право преимущественной покупки. То есть даже если вы уже нашли подходящий вариант для обмена, все равно обязаны предложить соседям выкупить жилье.

Без этого сделка не состоится — документы не примут в Росреестре. Что будет, если не получить отказ от покупки у соседей Теоретически сделку оспорят, и вам придется восстановить право собственности и вернуть деньги покупателю.

Практически не будет ничего, потому что Росреестр не зарегистрирует сделку без отказа соседей выкупать у вас недвижимость. Если владелец соседней комнаты государство Иногда комнаты в коммунальных квартирах принадлежат государству, то есть муниципалитету.

Тогда в них проживают граждане, относящиеся к льготным категориям. Они являются нанимателями жилплощади, а не ее владельцами.

Нужно уведомлять о своем решении продать недвижимость муниципалитет. Придите в администрацию и расскажите об условиях продажи. В течение 30 дней муниципалитет примет решение о выкупе или отказе от выкупа.

Если администрация решит выкупать жилье, вы продадите его ей. Если откажется, выдаст разрешение на продажу недвижимости.

Его нужно будет предоставить в Росреестр. Если соседи молчат Если ваши соседи отказываются написать отказ от выкупа, но при этом и не собираются покупать жилье, действует правило 30 дней.

Через 30 дней с момента уведомления других собственников комнат в квартире вы можете приступать к оформлению сделки, потому что молчание приравнивается к отказу.

Есть нюанс. Если соседи молчат, вы должны подтвердить это — предоставить в Росреестр доказательства того, что вы выслали им уведомление. Для этого напишите заказное письмо с описью содержимого и уведомлением о вручении.

Обратитесь к нотариусу и оформите свидетельство об отправке уведомления, затем отправьте его по почте.

Вне зависимости от того, принял адресат письмо или отказался от него, через 30 дней с момента вручения или отказа вы сможете продать жилье.

Если собственники неизвестны Если в комнатах по соседству живут люди, не имеющие отношения к праву собственности и не знающие о владельцах, найдите их сами. Закажите выписку из ЕГРН — в ней будут указаны все собственники недвижимости.

Найдите владельцев соседних комнат по адресам, указанным в выписке, попробуйте найти их в социальных сетях или поговорите с жильцами других квартир на лестничной клетке — возможно, соседи будут знать что-то о владельцах.

Если сосед пропал без вести Бывает, что собственники пропадают без следа. Сначала попробуйте опросить друзей, знакомых, родственников пропавшего соседа.

Если не удалось его найти, обратитесь в суд с иском о признании владельца комнаты без вести пропавшим. Если есть достаточные основания, суд признает его отсутствующим и назначит управляющего имуществом. Он и подпишет отказ или согласится выкупить комнату.

Правда, есть нюанс — дела о признании человека отсутствующим длятся в среднем год. То есть вам придется ждать минимум год, чтобы продать имущество.

Если хотите знать, как быстро продать комнату в коммунальной квартире в такой ситуации — никак. В любом случае понадобится отказ собственника, а его сейчас нет.

Что делать, если не вступили в наследство Если предыдущий собственник комнаты умер, а наследник еще не вступил в право собственности, придется ждать, пока он сделает это. Обычно сроки вступления в наследство составляют 6 месяцев. Когда наследник оформит собственность, расскажите ему о желании продать свою комнату и попросите отказ либо выкуп.

Можно ли обойти закон и продать жилье без согласия соседей Теоретически да.

Есть схема, которая позволяет не оповещать соседей о желании продать недвижимость. Вы можете просто заменить договор купли-продажи договором дарения, то есть подарить долю, а деньги принять по договоренности.

Но сделку могут аннулировать, потому что она незаконна — вы заменяете один договор другим.

Если один из соседей пожалуется на вас, начнется разбирательство.

Более законный вариант обойти запрет на продажу без уведомления других собственников комнат в квартире — подарить покупателю часть комнаты. Например, ⅛ от вашей доли. Тогда по закону вы будете обязаны предложить ему выкупить оставшиеся ⅞ доли, когда решите ее продать. Можно ли менять условия продажи Заявленные условия продажи — те, которые вы указываете в уведомлении соседей — менять можно, но с оговорками.

Можно ли менять условия продажи Заявленные условия продажи — те, которые вы указываете в уведомлении соседей — менять можно, но с оговорками. Например, можно увеличивать стоимость жилья. А если вы уменьшите его — укажете в уведомлении одну сумму, а продадите за меньшую — любой из соседей сможет оспорить сделку, потому что вы нарушили условия продажи.

Что бывает, если несколько соседей согласны на выкуп Если комнату хотят выкупить 2 и более соседей, вы имеете право устроить аукцион и продать недвижимость тому, кто сделает более выгодное предложение, то есть предложит больше денег.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Автор Евгений Трофимов На чтение 8 мин. Опубликовано 30.09.2021 В статье мы расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире. На комнаты в коммуналках имеется свой спрос.

Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена. Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2021 году подчиняется особым правилам.

Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

  • Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.
  • Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
  • Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

  1. нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
  2. правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
  3. нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
  4. документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
  5. документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  6. удостоверение личности;
  7. справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
  8. уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
  9. выписка из ЕГРН;
  10. согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире.

Порядок реализации такого права установлен ст.

250 ГК РФ. Передается извещение о продаже комнаты:

  1. в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.
  2. в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
  3. гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

  1. лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.
  2. заказным письмом с уведомлением;

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

  1. соседи отказываются от получения извещения.
  2. собственник комнаты проживает за пределами РФ;
  3. сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

  1. любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
  2. третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде. В уведомлении необходимо указать:

  1. предложение о покупке помещения;
  2. характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
  3. цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
  4. информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
  5. ФИО продавца (полностью);
  6. контактные сведения для связи с продавцом.

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

  1. удостоверение договора купли-продажи комнаты.
  2. оформление отказов от выкупа комнаты;
  3. направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения.

Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения. Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением.

Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате.

Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2021 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца.

Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч.

1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки. Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

  • Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
  • Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
  • Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

  • Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.
  • Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
  • Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
  • Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении. В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
  • Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме.

Обязательными реквизитами договора являются:

  1. сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
  2. цена по договору – стоимость комнаты;
  3. дата и место совершения сделки;
  4. описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
  5. в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки.

Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки. Образец договора купли-продажи комнаты

Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

Комната в «коммуналке» – достаточно специфическое жилье.

Несмотря на то, что эта недвижимость относительно дешевле любой другой, продажа такого имущества может затянуться на долгий срок.

Поскольку продажа и покупка в коммунальной квартире имеют свои особенности и сложности, мы решили обратиться за разъяснениями к эксперту. Какие нюансы стоит учесть, расскажем прямо сейчас.

Николай Кандиранда, юрист В одной «коммуналке» часть помещений может принадлежать собственникам, а другая – муниципалитету, где люди живут в неприватизированных квартирах и по договору социального найма. В обычной коммунальной квартире есть общая жилплощадь: кухня, коридор, санузел, балкон, а также кладовая. Эти помещения делятся между владельцами комнат.

Но не поровну, а по размеру их жилья. Чем больше комната, тем больше общей собственности. Соответственно, дороже и услуги ЖКХ.

Это правило распространяется и на муниципальные комнаты.

Прежде всего, если владелец живет в муниципальной комнате, без оформления приватизации недвижимость продать не получится.

Кроме того, закон при продаже жилья в «коммуналке» наделяет жителей соседних комнат определенными привилегиями перед другими покупателями. «Если один из собственников вознамерился продать свою комнату, то он должен помнить, что у его соседей есть право преимущественной покупки. Это означает, что продавец должен письменно уведомить остальных собственников о продаже с указанием условий сделки», –подчеркивает юрист Николай Кандиранда.

В письме должны быть указаны:

  1. условия оплаты: полностью или, например, в рассрочку;
  2. сумма ;
  3. цена недвижимости;
  4. срок, когда владелец обязуется съехать.

Важно! Условия должны быть одинаковы для всех соседей, иначе придется высылать новое уведомление. Все другие собственники имеют равные права на покупку комнаты.

Но продавец сам в праве выбирать того, кто предложит более выгодные условия. Если один из соседей – муниципалитет, тогда перед продажей нужно сообщить и в администрацию.

У государственного органа, также, как и у соседей, есть месяц на то, чтобы рассмотреть предложение о покупке.

Если никто из соседей не претендует на покупку, они должны написать отказ.

Только после этого продавец может выставлять жилье на продажу сторонним людям. Важно! Цена для них не должна быть меньше той, которую продавец предложил другим собственникам.

В противном случае, жильцы соседних комнат могут подать в суд.

Если продавец квартиры знает заранее, что у соседей не будет намерений купить его жилье и у владельца нет возможности ждать все 30 дней, тогда можно оформить отказы через нотариуса.

Прежде всего, нужно подготовить пакет документов.

Как правило, он почти ничем не отличается от перечня бумаг при продаже квартиры. Единственное, что у продавца на руках должны быть доказательства того, что все соседи были вовремя уведомлены о продаже комнаты. Кроме этого, для сделки понадобятся:

  1. паспорта продавца и покупателя;
  2. свидетельство о рождении и документ из опеки, если один из собственников несовершеннолетний.
  3. отказ соседей от покупки, если они действительно отказались;
  4. справка от коммунальщиков о том, что нет задолженностей;
  5. договор;
  6. документ о праве собственности, сейчас это ;
  7. технический паспорт;
  8. согласие супруга, заверенное у нотариуса, если комната – это совместно нажитое имущество;

Если владелец – единственный собственник комнаты, тогда после заключения договора можно сразу обращаться в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки.

Если владельцев несколько, и собственность делиться по долям, тогда нужно идти к нотариусу. «Также удостоверение сделки нотариусом обязательно в случае, если собственником (либо одним из собственников) комнаты является несовершеннолетний ребенок или лицо, ограниченное в дееспособности. Не избежать визита к нотариусу и в случае продажи комнаты, приобретенной одним из супругов в период брака, так как для сделки потребуется удостоверенное согласие второго супруга», – продолжает Николай Кандиранда.

Продавцу и покупателю нужно быть готовым к тому, что сделка может затянуться на неопределенный срок.

Нужно уведомить всех соседей. Трудности могут появиться уже на первом этапе, когда продавец будет рассылать уведомления.

Часто сложно найти других собственников, если они не живут в комнате, а просто владеют ей. В этом случае нужно отправить письмо по последнему адресу проживания соседа, который вы знаете. Либо послать документ по месту нахождения комнаты.

Таким образом, продавец снимет с себя ответственность за то, что вовремя не уведомил соседа о продаже. Кроме того, установить соседей поможет документ о праве собственности на коммунальную квартиру – это выписка ЕГРН. В ней указаны все владельцы недвижимости.

Получить ее можно, если воспользоваться и указать адрес или кадастровый номер квартиры. Выпиской ЕГРН могут также воспользоваться и покупатели.

Если закажут ее заранее еще до просмотра комнаты.

Таким образом они узнают собственников коммунальной квартиры, ее характеристики и все обременения, если они есть.

И если что-то покупателя не устроит, он может еще до просмотра жилья отказаться от сделки и не потерять ни времени, ни денег.

Соседи мешают сделке.

Очень часто жители других комнат могут стараться сорвать продажу комнаты.

Например, они не хотят новых жильцов или считают, что стоимость жилья слишком высокая и своими действиями они пытаются ее занизить, чтобы выкупить самим. Они могут умышленно не пускать покупателей.

Затягивать с отказом от покупки и игнорировать уведомления от продавца. В таких случаях продавцу и потенциальным покупателям нужно запастись временем, терпением, чтобы дождаться отказа.

А все документы заверять у нотариуса.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+