Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Покупка квартиры с долгами по комунальным платежам без рисков

Покупка квартиры с долгами по комунальным платежам без рисков

Покупка квартиры с долгами по комунальным платежам без рисков

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Milkos/DepositphotosДолги могут накопиться по любым коммунальным платежам. О долгах перед ТСЖ или УК можно узнать в их бухгалтериях или из квитанций за коммуналку. Долги по воде, электричеству и газу вы легко выясните, сравнив показания счетчиков и оплаченные квитанции. Долги за стационарный телефон могут быть двух видов: абонентская плата и за междугородние переговоры.

Второй пункт гораздо важнее, так как эти счета приходят не сразу, и есть ли они, следует проверять на телефонном узле. Еще один очень распространенный долг сегодня – за капремонт. Но его также проверяют по квитанции.Впрочем, самый важный возможный долг, о котором все забывают, связан с выполнением условий использования материнского капитала после выплаты ипотеки.

О нем вы можете узнать только косвенно – по графику погашения ипотеки. На использование маткапитала может указывать единоразовое досрочное погашение кредита деньгами из Пенсионного фонда.

При продаже жилья многие продавцы думают, что выделят долю детям в другой квартире потом, а сейчас можно особенно об этом не задумываться.

Это большая ошибка. В таком случае доли должны быть выделены именно в той квартире, при покупке которой использовался маткапитал.Для того чтобы узнать, использовали маткапитал или нет, необходимо запросить выписку о погашении кредита и найти там все крупные погашения, например на сумму 400 тысяч рублей.

Это как раз и могут быть средства Пенсионного фонда.На самом деле никакие долги по квартире не переходят на нового собственника, так как недвижимость не может быть кому-то что-то должна.

Задолжать может только хозяин: то есть обязательства по оплате возникают с момента подписания акта-приема передачи объекта. Однако некоторые службы считают, что все начинается с момента перехода права собственности.

Мое же мнение (и я солидарен с законом) таково: обязательства возникают только с момента заключения новым собственником договора на обслуживание или поставку ресурсов или услуг. Очень часто представители ТСЖ пытаются повесить старые долги на нового собственника, хотя не имеют на это никакого права. Они должны либо признать недополученные платежи убытками, либо взыскивать их через суд с бывшего собственника.Сегодня у ТСЖ и Жилкомсервиса появилось право накладывать арест на квартиру и на операции с недвижимостью в Росреестре до оплаты долгов за квартплату.

Это может привести к приостановке сделки купли-продажи, если вы заранее не проверили наличие задолженностей. А вот долг перед Пенсионным фондом о выделении долей детям после использования маткапитала может обернуться действительно неприятным сюрпризом. ПФ, выявив нарушение прав детей и незаконное использование федеральных средств, первым делом арестует квартиру.

Даже если у нее будет уже новый собственник.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Квартира с долгами по коммунальным услугам: аспекты купли-продажи

» Последние изменения: Январь 2021Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье.

Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке».

Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца.Один из этапов проверки квартиры перед покупкой – наведение справок о наличии/отсутствии долгов по коммунальным/жилищным платежам и взносам на капремонт. Евгения СвинтаржицкаяюристОбычно покупатель ограничивается ознакомлением с платёжными квитанциями за последние месяцы.

Впрочем, бывает, что он просит справку об отсутствии задолженности. Сегодня управляющие компании и ТСЖ к этому уже привыкли и справки выдают без вопросов.

Впрочем, с квитанциями тоже надо ознакомиться, чтобы убедиться, что реальные показания приборов учёта – воды, электричества, тепла – не расходятся с тем, что указано в квитанциях.Если платёжные квитанции на квартиру приходят из Единого расчетного центра – ЕРЦ (а таких квартир в Екатеринбурге – подавляющее большинство), то проверить баланс можно онлайн на сайте ЕРЦ.

Это можно сделать даже не зная пароля личного кабинета владельца продаваемой квартиры.

Но надо знать номер лицевого счёта (десять цифр в верхнем левом углу квитанции). На сайте ЕРЦ надо зайти в раздел «Личный кабинет», там выбрать строку «Оплатить без регистрации», после чего произойдёт переход на страницу «Фрисби». Здесь в окошко вбить номер лицевого счета, и система показывает текущий баланс на сегодняшний день.

Здесь в окошко вбить номер лицевого счета, и система показывает текущий баланс на сегодняшний день.

Анна Еремееваруководитель управляющейПо закону задолженность по коммунальным платежам, накопленная бывшим владельцем квартиры, остаётся на нём. То есть, если квартира продана с непогашенными долгами по коммуналке, новый владелец по этим долгам не отвечает.

А вот долг по платежам в фонд капремонта остаётся «висеть» на квартире, и его будет погашать уже новый собственник.

Большинство покупателей квартир сегодня подкованные, поэтому они уделяют особое внимание именно балансу платежей на капремонт и требуют, чтобы продавец полностью рассчитался по этим платежам на день подписания договора купли-продажи.На рынке встречаются выгодные предложения объектов, полученных в собственность по приватизации. Однако к таким квартирам предъявляются особые требования, что касается долгов:

  1. прозрачность сделки, то есть извещение всех сторон о задолженности;
  2. подписание соглашения о том, что долги будут погашены, например, из суммы авансового платежа (если у владельца не имеется свободных средств в наличии);
  3. указание на наличие задолженности в договоре с приложением, подтверждающим, что долг числится за продавцом.

Указанные меры больше помогают избежать проблем бывшему владельцу, а не покупателю, ведь именно он по закону должен погасить долги.Как уже говорилось, долги по коммунальным/жилищным платежам числятся не за квартирой, а за собственником, который эти долги накопил.

Новый собственник не отвечает по долгам предыдущего владельца (ст.

153 п.5 ЖК РФ). В принципе, человек ничего не теряет, покупая квартиру с непогашенными долгами за коммуналку.

Он всё равно будет строить отношения с управляющей компанией (или ТСЖ) с чистого листа, а коммунальщики пусть сами разбираются с прежним владельцем. Тем не менее, большинство покупателей требуют, чтобы долговые вопросы с их будущей квартирой были решены до перехода права собственности. Хотя бы для того, чтобы избежать неприятного разговора с домоуправом.

Лилия Кабищаэксперт отдела жилой недвижимостиСейчас наш клиент покупает квартиру, владелец которой задолжал за коммуналку 200 тысяч. Там отключены электричество и вода, никто не проживает.

Но на квартире нет ареста или ограничений на отчуждение, поэтому продажа возможна. Покупка за наличные. Один из совладельцев квартиры – ребёнок, поэтому сделка оформляется через нотариуса. Мы планируем провести сделку по следующей схеме: в день сделки берём в ЕРЦ справку с точным размером долга, ровно эту сумму продавец берёт у покупателя как целевой заём на погашение долга; вместе посещаем офис Сбербанка, где продавец оплачивает задолженность.
Мы планируем провести сделку по следующей схеме: в день сделки берём в ЕРЦ справку с точным размером долга, ровно эту сумму продавец берёт у покупателя как целевой заём на погашение долга; вместе посещаем офис Сбербанка, где продавец оплачивает задолженность.

После этого идём к нотариусу, где стороны заключают договор купли-продажи. Уже переданная продавцу сумма будет учтена при окончательном расчете. Если бы сделка не была нотариальной, то договор купли продажи можно было подписать прямо в офисе Сбербанка.Как замечает Лилия Кабища, теоретически продавец квартиры, после погашения долга за коммуналку, может отказаться от сделки, особенно если деньги передаются заранее, не в день подписания договора продажи.

И тогда несостоявшемуся покупателю придётся взыскивать с продавца те самые 200 тысяч через суд.

Но в данной конкретной ситуации продавец сам долго шёл к этой сделке (в том числе потратил время и силы на согласование продажи с органами опеки). То есть он явно показал, что заинтересован в продаже этой квартиры. Ксения Шашковаюрист агентства недвижимости «Драже»Это нормальная практика, когда долги по коммуналке, накопленные продавцом квартиры, погашаются за счёт покупателя.

Чаще всего, чтобы избежать всяких «передумываний», деньги – в том числе и на погашение долга – продавец получает только после подписания договора купли-продажи.

Причём, в договоре указывается, что определённая часть полученной продавцом суммы, предназначена для погашения долга.

Такая схема надёжно работает, в том числе, если расчеты между покупателем и продавцом производятся через аккредитив, который сегодня является наиболее популярным инструментом расчетов.Отдельно следует рассмотреть проблему долгов по платежам в фонд капремонта. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, при продаже квартиры этот долг не уходит вслед за бывшим собственником, а остается «висеть» на квартире.

Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, при продаже квартиры этот долг не уходит вслед за бывшим собственником, а остается «висеть» на квартире. И обязательства по его погашению лежат теперь на новом владельце (покупателе квартиры). Евгения СвинтаржицкаяюристБольшинство покупателей знают об этой особенности, поэтому многие даже не интересуются, как обстоят дела с долгами за услуги ЖКХ, но все настаивают, чтобы продавец обязательно полностью рассчитался с фондом капремонта.

Именно на погашение этого долга, покупатель может выдать аванс или целевой заём продавцу, чтобы к моменту сделки квартира была чистой от долгов по капремонту.Следует учесть, что есть дома, жильцы которых получают две отдельные квитанции: одну за услуги ЖКХ, вторую – со взносами на капремонт.

Соответственно, если управляющая компания такого дома выдала справку, что у гражданина долгов нет, это касается только платежей за коммуналку, но не за капремонт.

Никита Словиковскийдиректор агентства недвижимости «Драже»Добросовестный риэлтор не ограничится изучением квитанции, а обязательно позвонит в фонд капитального ремонта. Но тут надо учесть, что взносы жильцов этого дома могут накапливаться не в фонде, а на счёте дома. В этом случае информации о платежах и задолженностях по этому дому в фонде капремонта не будет.

Впрочем, в фонде, по крайней мере, скажут, где накапливаются взносы владельца продаваемой квартиры.

Если эти деньги «живут» у них, то скажут, есть ли задолженность по данной квартире (но сумму не назовут). Если средства аккумулируются на счете дома – лучше звонить в управляющую компанию. Не в ЕРЦ! В ЕРЦ эту информацию не видят и справка из ЕРЦ ничего о наличии долга по капремонту не скажет. Если есть долг – в УК об этом сообщают охотней, ведь есть шанс, что по просьбе покупателя владелец квартиры свои долги перед сделкой погасит.Впрочем, как поясняют представители управляющей компании, и у них информация о платежах в фонд капремонта есть не всегда.
Если есть долг – в УК об этом сообщают охотней, ведь есть шанс, что по просьбе покупателя владелец квартиры свои долги перед сделкой погасит.Впрочем, как поясняют представители управляющей компании, и у них информация о платежах в фонд капремонта есть не всегда.

Анна Еремееваруководитель управляющейПлатежи за капремонт часто проходят отдельной квитанцией, и УК не может предоставить справку об отсутствии долга по капремонту. Её может дать только фонд, который занимается этими платежами.

По закону обязанность погашения долга лежит на новом владельце за исключением случаев, когда в договоре купли-продажи содержится формулировка – что продавец обязуется погасить задолженность до момента перехода прав собственности помещения. В этом случае у покупателя имеется возможность обратиться в суд с требованием о взыскании сумм с прежнего собственника.Никита Словиковский также напоминает, что собственника квартиры нужно проверить по базе исполнительных производств на сайте ФССП России – иногда следы долгов по капитальному ремонту можно увидеть там.Покупка жилья с долгами по ЖКХ не отличается от обыкновенной сделки, это объясняется отсутствием доступа у банка к счетам за услуги.

  1. Решение ситуации следует перенести в договор или акт приема-передачи.
  2. Уточнить сумму задолженности и какое время не производилась оплата;
  3. Предложить урегулировать возникшую проблему;

Но людям, которые выразили желание взять ипотечный займ рекомендуют сразу проверять недвижимость на наличие долговых обязательств. Лучше потерять немного времени на данном этапе, чем узнать о сюрпризе после оформления в собственность.

Если человек не оплачивал услуги длительное время и не передавал показаний риски оплачивать чужой долг возрастают.

  1. Взять у покупателя задаток, размер которого равен оставшейся сумме выплат по ипотечному займу.
  2. Получить согласие у банка на реализацию;

Недостатком для продавца будет долгий поиск нового собственника и низкую стоимость, которая сможет привлечь покупателя.Бывает, что даже грамотно проведённая проверка квартиры не может защитить покупателя квартиры от чужих долгов. Никита Словиковскийдиректор агентства недвижимости «Драже»Вот еще как бывает. Перед сделкой человек получает справки об отсутствии любых долгов, а потом ему приходят квитанции с огромными суммами платежей.

Мы с таким всего один раз столкнулись сами, но я слышал, что подобные истории случались и у коллег из других агентств.

Оказалось, что прежнему собственнику квартиры, которую обслуживает ТСЖ, какое-то время не приходили квитанции на оплату капремонта. Потом они начали приходить, но в них указывались только текущие суммы, без учёта сформировавшейся задолженности. Человек продал квартиру нашему клиенту.

Отсутствие долга за капремонт было подтверждено последней квитанцией и справкой из ТСЖ. А потом перед Новым годом фонд капремонта и ТСЖ стали сводить баланс и нашли период, когда на эту квартиру не начислялись платежи. Новый владелец получил квитанцию с долгом на 30 тысяч рублей.

Собственник платить отказался.Как пояснили в АН «Драже», данный случай подпадает под гарантийные обязательства агентства, поэтому клиенту (новому владельцу квартиры) сначала помогли составить досудебную претензию к ТСЖ, а теперь представляют его интересы в суде (без дополнительной платы). Ксения Шашковаюрист агентства недвижимости «Драже»Налицо невыполнение ТСЖ своих обязанностей по взиманию платежей. Долг на новом владельце повис по вине ТСЖ.

Если бы оно вовремя высылало квитанции, то проблемы бы не возникло. Кроме того, по неоплаченной сумме истёк срок исковой давности – 3 года.

Думаю, что суд решит дело в пользу покупателя квартиры.Управляющая компания (или ТСЖ) может судиться с новым собственником квартиры по долгам старого владельца, только если речь идёт о долгах за капремонт (как в ситуации описанной выше).

Если же речь идёт о долгах за жилищные/коммунальные услуги, то с нового собственника взятки гладки.

Анна Еремееваруководитель управляющейБывает, что владелец квартиры, имеющий долги по коммунальным/жилищным платежам продаёт её, не рассчитавшись с долгами.

В этом случае управляющая компания имеет один рычаг давления – найти место прописки бывшего владельца и подавать на него исковое заявление в суд.До недавних пор некоторые предприятия ЖКХ пытались взыскать с новых владельцев квартир долги их предшественников. Например, в только что приобретённую квартиру мог прийти человек из домоуправления и заварить трубы подачи воды или отключить электроснабжение.

Например, в только что приобретённую квартиру мог прийти человек из домоуправления и заварить трубы подачи воды или отключить электроснабжение.

Евгения СвинтаржицкаяюристПодобные действия противоречат закону.

Вмешательство прокуратуры прекратило подобную практику.

Уже несколько лет управляющие компании в Екатеринбурге так не поступают. Правда, иногда ещё случается, что старые долги с нового собственника пытаются выбить ТСЖ или дачные кооперативы. Если покупатель квартиры или дачи столкнулся с попыткой отрезать его от благ цивилизации, он может обратиться в прокуратуру.

Это помогает.Юрист АН «Драже» Ксения Шашкова припомнила случай, который иначе как казусом не назовёшь.

Квартиру продал человек, владевший ею полгода. Он предъявил покупателю справку об отсутствии долгов.

Но когда в квартиру въёхал новый владелец, ему стали приходить квитанции с долгом ещё за позапрошлого собственника.

Когда нынешний владелец отказался платить за неизвестного дядю, ему даже «отрезали» воду.

Впрочем, обращение в суд привело коммунальщиков в чувство. Никита Словиковскийдиректор агентства недвижимости «Драже»Другая известная проблема – когда предыдущий собственник некорректно сдавал показания счетчиков.

Занижал их. И потом, когда новый владелец начинает передавать правильные показания – происходит перерасчет и в следующий месяц в квитанции может оказаться плюс 10 тысяч рублей незапланированных трат. Неприятно. Чтобы такого не было – нужно просить продавцов фотографировать счетчики с показаниями. И сверять со сканом квитанции, которую они вам отправили.

Конечно, полной защиты это не даст, квитанцию можно и зафотошопить, но такое уж очень редко встречается.Если же новый владелец уже столкнулся с тем, что реальные показания счётчиков в его новой квартире, сильно отличаются от тех, что фигурировали в показанных ему квитанциях, он может попытаться выйти из ситуации без потерь. Юрист Ксения Шашкова советует новому владельцу требовать от УК составления акта, в котором будут прописаны показания счётчиков на конкретную дату.

А потом подать в УК заявление с просьбой пересчитать размер платежей на том основании, что за несколько дней владения квартирой новый владелец физически не мог израсходовать такой объём воды, тепла, электричества.

  1. В отделении почтовой связи (при условии, что организация осуществляет прием коммунальных платежей).
  2. Посредством портала центра координации ГУ ИС (только для жителей Москвы и ее агломерации).
  3. При личном обращении в единый информационно-расчетный центр, сеть которых организована, практически, в каждом городе;
  4. Через интернет портал или при личном посещении управляющей компании;
  5. При обращении за информацией в ресурсоснабжающую организацию (энергосбыт, территориальная тепловая компания и прочие);

( 2 оценки, среднее 4 из 5 )Понравилась статья?

Поделиться с друзьями:

Нехорошая квартира! Ты зачем квартиру с долгами купил?

15 января 2021Страшный сон любого покупателя квартиры — неожиданные и незапланированные расходы.

Особенно если это касается долгов, которые всплывают после переезда в новую квартиру.Когда человек покупает квартиру, чаще всего он рассчитывает на определенный бюджет. Бывают конечно ситуации когда на счетах лежат запасы свободных средств и их в любой момент можно снять и использовать. Но, как правило, свободные средства вложены в активы и работают, а не «пылятся» в ячейках или под матрасом.

А реально покупатель располагает средствами от продажи старой квартиры или суммой одобренной ипотеки.В такой ситуации жизненно важно знать обо всех расходах, которые необходимо понести в процессе сопровождения сделки.

Подробно о расходах расскажу в следующей статье.

Хорошая новость — эти расходы предсказуемы, их легко посчитать и учесть. Плохая новость — уже после сделки может возникнуть «неучтенка» в виде разноплановых долгов.Еще одна хорошая новость — большую часть долгов можно выявить до покупки квартиры и дальше взвесить риски и принять решение о покупке.

Разберемся с видами долгов и способами борьбы с ними.

Кстати, есть долги, которые покупателю платить не придется, они останутся со старым хозяином и не привяжутся к адресу квартиры. А есть такие долги, которые перейдут к новому владельцу. Поэтому проверяйте всю информацию о квартире заранее.Квартиру, за которую не в полном объеме выплачен долг по ипотеке продать можно.

Понятно, что сперва долг нужно погасить, снять с квартиры обременение, и только потом подавать документы на регистрацию прав собственности за покупателем.

Если процедуру нарушить, то обременение на квартире останется.

Ипотечный долг и кредитный договор подписан с прежним владельцем, а залоговую квартиру в случае неплатежей банк заберет независимо от того, кто является собственником. Все урегулирования в дальнейшем придется вести через суд.

Этот долг можно выявить заранее и предупредить. Обременение можно увидеть на сайте Росреестра, в выписке из ЕГРН, в свидетельстве о праве собственности (до 15.07.2016г), в договоре купли-продажи прежнего собственника.Эти долги также легко можно выявить — попросить последнюю квитанцию от коммунальщиков или справку из управляющей компании и от других поставщиков ресурсов. Даже при наличии задолженности, эти долги привязаны к лицевым счетам и к договорам с собственниками.

После покупки квартиры вы откроете новые лицевые счета и заключите новые договоры. Тем не менее риски есть и здесь — если коммунальщики не найдут как взыскать долги с настоящих должников, они могут взяться за новых владельцев. Это незаконно, но жизнь может испортить.

Проверяйте!А вот этот долг остается с квартирой независимо от того кто и как давно ею владеет. Проверить заранее просто — справка из территориального отделения фонда или последняя квитанция с платежкой об оплате.Об этом долге вы либо не узнаете никогда, либо узнаете в самый неподходящий момент, иногда спустя годы и десятилетия после покупки квартиры.

Если не выясните все заранее.

Это долг родителей перед детьми — обязанность наделить всех членов семьи долями в квартире, в покупку которой вложен материнский капитал.

Осложняется это тем, что есть несколько способов вложить материнский капитал в квартиру, что нет законодательного контроля за этим процессом, что нет срока давности. Любой из обделенных членов семьи в любой момент может узнать в какую квартиру был вложен материнский капитал и предъявить свои права на долю в этой квартире.

Проверить это сложно, но возможно.

Подробности изложу в отдельном материале.А вот это совокупность всех долгов предыдущего собственника, которая в течение трех лет может лишить вас квартиры и всех вложенных в нее средств. По закону о банкротстве физических лиц в случае подачи заявления о признании человека банкротом все сделки за последние три года признаются недействительными.

Квартиру у вас заберут. У вас останется право взыскать деньги с продавца, но что взыщешь с банкрота. Точно узнать это заранее невозможно, даже к гадалке не ходи. Можно, конечно, заказать во всех бюро кредитные истории продавца, можно изучить открытую информацию о судебных разбирательствах и решениях в отношении продавца квартиры, можно купить страховку на этот случай.

Но если страховая компания откажется застраховать этот риск, тогда это знак что покупать эту квартиру не нужно.

К счастью, дел о банкротстве физических лиц не так много. Еще один долг из разряда безнадежных.

Микрофинансовые организации должны передавать информацию о заемщиках в бюро кредитных историй, но этих бюро много, заказы кредитных историй платные, тем не менее кредитные истории из нескольких основных бюро кредитных историй помогут избежать неприятностей. Неприятности связаны в первую очередь с деятельностью коллекторов — микрофинансовые организации неохотно передают дела в суды, предпочитают действовать иначе, и не слишком разборчивы в средствах. Кроме изучения кредитных историй помогут расспросы продавцов о причинах продажи, о способах передачи денег — люди с долгами как правило просят передать деньги быстро, наличными, без счетов и ячеек, до регистрации права.Как правильно поступить покупателю, который выявил какой-либо долг за квартирой, в которой мысленно он уже мебель расставил?

В подавляющем большинстве случаев такую квартиру купить возможно. Нужно заранее с продавцом учесть все долги, оговорить порядок и сроки их погашения и проведения сделки.

У меня, как у специалиста по недвижимости, периодически проходят сделки по квартирам, у продавцов которых есть какие-либо долги. Если есть риски оспаривания сделки в будущем, и эти риски сейчас устранить невозможно, то от таких сделок я отказываюсь, даже если продавец нашел нотариуса, который все проведет. К слову, нотариус который на все согласен, это редкость.

В большинстве это ответственные профессионалы, которые не допустят нарушения закона.

У меня есть несколько нотариусов, мнению и профессионализму которых я доверяю и с которыми сотрудничаю. Если квартиру с долгами можно купить без дальнейших последствий, такую покупку для своих клиентов я организую и грамотно провожу. Естественно, все долги оплачивают продавцы — за счет скидки на квартиру или другими способами.Итак, резюмируя, — для должника продажа квартиры или дома иногда единственная возможность решить свои трудности.

Но и покупатель имеет право на чистую покупку, не отягощенную чужими долгами и обязательствами.

Покупка квартиры с долгами возможна в результате тщательной проверки и записанных договоренностей сторон, которые в ходе сделки исполняются.Безопасной вам сделки и счастливого новоселья!Есть вопросы?

Пишите их в комментарии или на почту . Считаете что эта информация пригодится вашим друзьям?

Поделитесь ею в соцсетях, кнопки справа! Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, для меня это важно. Спасибо!

Жилищный Консультант

87153 На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность.

Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности , обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: по все России.

Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему.

Это быстро и удобно. относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с , которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент.

Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре. На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

  1. Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  2. Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  3. Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  4. Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы.

Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца.

При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное.

В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании .

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  • Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  • Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по .
  • В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  • Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  • Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  1. Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  2. Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  3. Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.
  4. В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  5. В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  6. Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  7. Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  1. Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  2. Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по и данные о том, кто платит за долг.
  3. Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  4. Свидетельство о регистрации.
  5. Акт передачи денег.
  6. Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  7. Паспорта сторон.
  8. Акт приема-передачи квартиры.
  9. Расписка.
  10. Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  11. Выписки из реестра.
  12. Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  13. , включая выписку из домовой книги.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров. Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  1. Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  2. Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  3. Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.
  4. Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.

Внимание.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему.

Это быстро и удобно.

Как продать/купить квартиру с долгами по оплате коммунальных платежей?

Автор публикации: Юрист, Написать сообщение Подписаться3 171 просмотров 110 дочитываний 01 июля 2021 в 11:43 Краткое содержание:Основное правило продажи или покупки любой квартиры – сделка должна быть безопасной во всех отношениях. То есть необходимо заранее проверить не только отсутствие обременения имущества и прописанных в квартире граждан, но также и возможное наличие долго по оплате услуг ЖКХ.Как правило, покупатели квартиры проверяют наличие задолженности по квартплате и ЖКХ только тогда, когда продавец начинает вызывать у них подозрения, что совершенно неправильно. В последнее время достаточно часто наблюдается ситуация, когда адекватные и приличные на вид люди имеют задолженность по оплате услуг ЖКХ, возникшую по разным причинам.Важно помнить о том, что нечестность продавца квартиры в этом плане может быть очень легко установлена, так как обратиться в управляющую компания за нужными сведениями не составляет труда.По этой причине, чтобы не прослыть мошенником, нечестным человеком и не потерять лицо, лучше всего самому рассказать потенциальным покупателям о наличии задолженности.Если покупатель обратится в управляющую компанию или в жилищную контору, ему будет выдана справка, фиксирующая состояние учета по всем платежам жилого помещения, которое он собирается приобрести.

Покупателю такая бумага может принести свою выгоду, так как при наличии долгов на ее основании можно требовать от продавца снижения стоимости квартиры.Если управляющая компания по какой-либо причине отказывает в выдаче справки, ее можно получить в банке, через который владелец квартиры осуществляет коммунальные платежи. В подаваемом запросе необходимо указать точный адрес квартиры, а также ее номер, при этом работники банка должны предоставить информацию об отсутствии или наличии задолженности.Но, конечно, наиболее правильно будет попросить продавца взять такую справку в управляющей компании.Да, продать, как и купить, квартиру при наличии долгов по коммунальным услугам возможно.

Для этого необходимо соблюсти некоторые условия.Как правило, в подобной ситуации заключается соглашение с покупателем, в частности, о том, что покупатель сам погасит имеющийся долг компании, но при этом продавец обязуется возместить ему эту сумму по частям в течение определенного времени. Варианты соглашения могут быть разными.На самом деле законодательство не предписывает новым владельцам квартиры оплачивать долги прежнего хозяина, но сумма задолженности может быть переведена на покупателя, но только при его согласии.Если квартира продается с долгами по услугам ЖКХ, то в договоре этот момент должен быть отражен.

Например, в него добавляется позиция о том, что по оплате услуг имеется долг, но на покупателя он не переходит.

Этот пункт будет отражать ситуацию, когда никакой договоренности по оплате долга между сторонами нет, поэтому новый владелец может на законных правах не оплачивать долги прежнего хозяина.Если же продавец пытается переложить свои долги на покупателя без его согласия, то последнему необходимо обезопасить себя от лишних проблем, в частности:• Запросить в управляющей компании справку о наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ у нынешнего владельца квартиры. Можно потребовать такую справку и от самого владельца.• Сообщить в управляющую компанию и коммунальные компании о покупке этой квартиры и смене ее собственника, приложив документ, устанавливающий право владения и договор купли/продажи.• Потребовать от бывшего владельца погасить долги.Конечно, в договоре можно указать и пункт о переходе долгов по ЖКХ новому собственнику, но в этом случае регистрация договора будет иметь свои сложности. Поэтому в договоре это указывать не рекомендуется даже в том случае, если квартира переходит к новому владельцу вместе с долгами.

Лучше отдельно заключить соглашение об уплате между продавцом и покупателем.В 2018 году было введено новое положение, согласно которому долг по взносам на капительный ремонт в случае продажи квартиры в многоквартирном доме переходит от прежнего владельца к новому (статья 158 часть 3 ЖК РФ).Этот момент также лучше учесть сразу, ведь теперь человек, собирающийся продавать квартиру в скором времени, может сознательно не оплачивать эти взносы. В этом случае до момента покупки квартиры необходимо прояснить ситуацию и заключить с продавцом соглашение о том, как именно будет производиться гашение этого долга.Не надо думать о том, что, купив квартиру с долгами без каких-либо дополнительных документов и соглашений, вы будете жить спокойно, защищенные законодательством.

Независимо от смены владельца управляющие компании желают получить долги, имеющиеся по оплате услуг ЖКХ, и при этом они не будут утруждать себя поиском прежнего хозяина, а начнут выставлять счета и требования новому владельцу.В этом случае необходимо доказать компании, что новый владелец эти долги не делал и потому никак по ним не отвечает. Обязательства нового владельца возникают исключительно с момента перехода жилья в его владение.

Чтобы доказать это, необходимо предоставить в управляющую компанию копии документов на право собственности, где будет указана дата начала владения имуществом. В этом случае никто не посмеет требовать долги старых хозяев с нового владельца даже в судебном порядке.Если же покупателем была приобретена квартира с обременением, в том числе и с переводом долговых обязательств по оплате услуг в исполнительном порядке (ст.

391 ГК РФ), то платежные обязательства по долгам наступают в день регистрации права собственности.Передача долгов от прежнего хозяина к новому может быть осуществлена только по его согласию, а также с согласия управляющей компании, зафиксированного в письменной форме, соответствующей ст. 389 ГК РФ.Обязательство по уплате долга может быть простым или заверенным нотариально.Как правило, покупка квартиры с обременением долгами по коммунальным услугам особенной опасности не представляет, ведь у нового владельца обязательства по оплате услуг возникают с момента вступления в права владения недвижимостью.

По этой причине все те долги, которые были созданы прежним владельцем, остаются за ним.Конечно, управляющая компания может попытаться выставить требование об оплате долга новому владельцу, поэтому необходимо иметь на руках справку о задолженности и ее размерах на момент покупки жилья. В этом случае управляющая компания будет взыскивать долг с прежнего владельца.Но, несмотря на это, правительство в настоящее время рассматривает законопроект, запрещающий проведение сделок купли-продажи жилья с имеющимися долгами по коммунальным услугам.да 28 / -8 нетВаш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикацииОК Поделиться в социальных сетях: да 28 / -8 нет Автор: (0), Пользователи: (2), (2), (2), (1), (1), (1), (1), (1), (1), (1) показать всех обсуждающихПоказать ещё комментарии (16)

вчера, 22:16

0 83 вчера, 19:07

7 132 вчера, 18:23

0 31 вчера, 10:03

3 86 вчера, 09:05

0 44 вчера, 07:07

1 63 вчера, 07:04

1 48 позавчера, 21:16

4 102 позавчера, 07:41

2 103 позавчера, 13:01

70 500 13.11.2020, 21:17

0 91 13.11.2020, 20:26

58 2 340 13.11.2020, 19:21

0 20 13.11.2020, 19:19

0 26 Юристов онлайн Вопросов за суткиВопросов безответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц.

сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб. р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:Администратор печатает сообщение

Если куплена квартира с долгами по коммуналке

12 июля 2018Случается, что приобретенная жилплощадь оказывается в коммунальных долгах, оставленных прежним владельцем.

Рассмотрим, как решать проблемы чужих долгов по ЖКУО фактическом долге предыдущего собственника новый владелец узнает, как правило, уже после передачи квартиры. У сотрудников ЖКХ в привычках требовать закрытия коммунальных долгов от действительного хозяина недвижимости, поскольку разбирательства с бывшими собственниками занимают время и достаточно хлопотные. Но законодательное право РФ позволяет новому владельцу недвижимости не оплачивать чужие долги, во всяком случае, их большую часть.Устная позиция работников ЖКХ проста: задолженность на недвижимости, кто ей владеет – тот выплачивает.

Действительно, в 5 пункте 153 статьи ЖК РФ утверждается, что потребитель коммунальных услуг обязан их оплачивать, но только с возникновением права собственности. И это право возникает у приобретателя недвижимости с момента государственной регистрации собственности (п.2 ст.223 ГК РФ).Соответственно, новый владелец не обязан нести ответственность по задолженностям прежнего собственника, поскольку коммунальные долги лежат не на квартире, а на людях, что владели либо владеют ею.

Эта норма законодательно подтверждается статьей 210 ГК РФ.Если долги ЖКУ прежнего собственника гасятся им безоговорочно, то невыплаты взносов по капитальному ремонту (если таковые имеются) новый владелец квартиры будет обязан проплатить. Этот долг не разделяется законом между бывшим и действительным собственниками.С момента перехода права владения недвижимостью, ее приобретатель также перенимает обязательства прежнего собственника по платежам за капремонт многоэтажки, в т.ч.

его задолженность. Сумма неисполненных бывшим квартировладельцем обязательств по выплате средств за капремонт многоквартирного здания подлежит возмещению новым собственником в полной мере.

Данная норма установлена 3 частью 158 статьи ЖК РФ.До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту.

Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ.

Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа.

Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании.

Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.Информировать предыдущего владельца, что новому собственнику предъявляются коммунальные счета за период, когда он собственником данной недвижимости не был.

Возможно, продавец квартиры позабыл об этих долгах и согласится закрыть их добровольно.При отказе бывшего собственника выплачивать коммунальщикам его долги, новому владельцу рекомендуются следующие действия:

  1. получение ЕГРН-выписки со свежей датой, обратившись в Росреестр. В выписке указывается срок перехода прав на недвижимость к новому собственнику;
  2. обращение с выпиской в ТСЖ или управляющую компанию для изменения лицевого счета. Запрос об изменении данных лицевого счета также можно подать через центр госуслуг «Мои документы». Платежки по ЖКУ будут приходить теперь на имя нового собственника, прежние долги останутся за бывшим владельцем квартиры.

Если коммунальщики заявят отказ переоформления счета без закрытия задолженности продавца недвижимости, следует устно сообщить им свою правовую позицию, обоснованную 153 статьей Жилищного кодекса.При повторном отказе персонала ЖКХ оформить новый счет, необходимо подготовить письменное уведомительное обращение о смене правообладателя данной недвижимости, адресованное руководителю управляющей компании многоэтажного дома. В тексте обращения указывается его причина – переоформление лицевого счета по коммунальным услугам – ссылка на нормативы 153 статьи ЖК РФ, прилагается свежая ЕГРН-выписка.

Данное обращение требуется направлять через почтовую службу в формате заказного письма с уведомлением о получении.В случае продолжающегося упорства управляющей компании, новому собственнику недвижимости необходимо обратиться в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру.При достижении соответствующих договоренностей, приобретатель недвижимости может принять на себя обязательства прежнего собственника по коммунальной задолженности, для чего оформляется сделка перевода долга (ст.391 ГК РФ).

В отсутствии волеизъявления покупателя квартиры и без его личного присутствия таковая сделка незаконна.Если покупателем недвижимости будет установлена задолженность продавца по ЖКУ, необходимо подчеркнуть этот факт в текстах акта приема-передачи и договора купли-продажи –

«в связи с наличием у предыдущего собственника задолженности по оплате коммунальных услуг, таковая задолженность не передается покупателю»

(примерная формулировка).У приобретателя недвижимости, узнавшего о коммунальных долгах квартиры, первой возникает мысль о судебном иске.

Однако юридическими нормами новый собственник будет признан по такому спору третьей стороной, а действительными сторонами дела – прежний собственник и управляющая компания (ТСЖ).

Т.е. требование взыскания коммунального долга с бывшего владельца-неплательщика допустимо лишь для управляющей компании.Если судебный приказ о взыскании коммунальной задолженности прежнего собственника поступил к правообладателю, недавно приобретшему данное жилье – следует немедленно его опротестовать.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+