Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Общее имущество в многоквартирном доме не может быть предметом ипотеки

Общее имущество в многоквартирном доме не может быть предметом ипотеки

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

  1. Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 36 ЖК РФАрбитражные споры:- Собственник или другое заинтересованное лицо хочет устранить препятствия в пользовании оборудованием (другим движимым имуществом)- Собственник или другое заинтересованное лицо хочет устранить препятствия в пользовании нежилым помещением (зданием, сооружением)- Собственник нежилого помещения (здания, сооружения) хочет истребовать его из чужого незаконного владения- Арендатор хочет взыскать арендную плату, перечисленную после прекращения договора аренды в связи с переходом земельного участка в собственность собственников помещений многоквартирного дома- Истец хочет признать свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или право ответчика прекращеннымСм.

все ситуации, связанные со ст.

36 ЖК РФСпоры в суде общей юрисдикции:- Уполномоченный орган (управляющая, ресурсоснабжающая или подрядная организация) хочет обязать собственника предоставить доступ к общедомовому имуществу- Собственник хочет устранить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома- Собственник хочет обязать уполномоченный орган привести общее имущество в соответствие с проектной документациейСм. все ситуации, связанные со ст. 36 ЖК РФ 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;(в ред.

Федерального от 29.12.2017 N 462-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.(часть 1 в ред.

Федерального от 04.06.2011 N 123-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.3.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.4.1.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.(часть 4.1 введена Федеральным от 29.12.2017 N 462-ФЗ)5.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным .(в ред. Федерального от 03.08.2018 N 341-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома.
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома.

Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.(часть шестая введена Федеральным от 18.12.2006 N 232-ФЗ) Открыть полный текст документа Ст. 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Главное об ипотеке: что такое?

что можно купить в ипотеку? как зарегистрировать?

11 октября 2021 С недавнего времени термин «» стал знаком большей части населения нашей страны, поскольку ипотечное кредитование на сегодняшний день является одним из наиболее распространенных инструментов решения жилищного вопроса. По данным Росреестра, в 2018 году в России было зарегистрировано более 990 тыс. ипотечных сделок по приобретению жилья.

При этом «ипотечных» вопросов у наших граждан не становится меньше: какую квартиру можно купить в ипотеку?

можно ли купить частный дом в ипотеку? можно ли продать жильё, купленное в ипотеку и т.д., и т.п.? Чтобы лучше разбираться в основных понятиях и принципах ипотечного кредитования; адекватно оценивать его плюсы и минусы; понимать, что можно купить в ипотеку, ознакомьтесь с информацией, представленной в данной статье.
Чтобы лучше разбираться в основных понятиях и принципах ипотечного кредитования; адекватно оценивать его плюсы и минусы; понимать, что можно купить в ипотеку, ознакомьтесь с информацией, представленной в данной статье.

Понятие ипотеки не является изобретением современного гражданского законодательства. Широко известно, что оно возникло еще в Древней Греции в начале VI в.

до н. э. Согласно нормам действующего законодательства ипотека – это один из способов обеспечения обязательства. В российском праве ипотека рассматривается как вид залога недвижимого имущества, при котором кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств получает право на реализацию заложенного имущества в целях возврата своих денежных средств.

Предметом залога может выступать как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в наличии.

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими ипотеку, являются Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и . Причем общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке только в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Причем общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке только в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В качестве отличительных признаков ипотечных кредитов (кредитов под залог недвижимости) можно выделить следующие:

  1. длительный срок (как правило, максимальный срок, на который может быть предоставлен ипотечный кредит равен 30 годам);
  2. целевой характер – если кредит выдан на приобретение жилья, то купить на эти деньги автомобиль не получится. В теории ипотечные кредиты могут выдаваться и на другие цели, помимо покупки жилья (на приобретение предметов роскоши, на оплату лечения или обучения), но в России такая практика не пользуется популярностью;
  3. выдаётся под более низкие проценты по сравнению с потребительскими кредитами;
  4. оформляется строго по правилам, установленным федеральным ипотечным законодательством.

Законом установлено два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. ♦ Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. Такая ипотека может возникнуть по желанию сторон в любое время.

Ипотека в силу договора возникает, например, в случае получения банковского кредита под залог имеющейся либо приобретаемой недвижимости. ♦ Ипотека в силу закона, как следует из названия, возникает независимо от заключения договора при наступлении обстоятельств, прямо предусмотренных действующим законодательством. Например, в случае строительства жилого дома или покупки квартиры за счет кредитных средств; строительства жилого дома на заложенном земельном участке и пр.

Несмотря на разные основания возникновения, все виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и ту же цель -обеспечить требования кредитора (залогодержателя).

Как показывает практика консультирования, особенно остро потенциальных заёмщиков волнует вопрос о том, какое жильё можно купить в ипотеку: можно ли купить долю в ипотеку?

можно ли купить недостроенный дом в ипотеку? можно ли купить комнату в ипотеку? Между тем, в определен перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки.

По общему правилу это:

  1. право ;
  2. объект незавершенного строительства;
  3. садовый дом;
  4. гараж;
  5. право требования участника ;
  6. ;
  7. жилое помещение (дом, квартира, комната);
  8. земельный участок.
  9. нежилые здания и помещения;
  10. ;
  11. предприятие как имущественный комплекс;

Важно!, непосредственно связанные с землей (здания, жилые дома, строения и сооружения, объекты незавершенного строительства) могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находятся такие объекты.

Существует два главных условия для оформления имущества в ипотеку.

Это имущество должно:

  1. быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ().
  2. принадлежать залогодателю на праве собственности (для организаций — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) ().

При этом существуют ограничения, не позволяющие недвижимости выступать в качестве предмета ипотеки.

Так, в целях ипотеки не могут быть использованы:

  1. имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная либо приватизация которого запрещена );
  2. часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами для земель различного ;
  3. ;
  4. индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
  5. часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь);
  6. земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если только такие земельные участки не предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

Если сложилась ситуация, когда Вам предстоит заключить договор ипотеки, то следует учитывать следующее: ♦ Залогодателем по договору ипотеки может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в денежном обязательстве (третье лицо) (). ♦ Имущество, на которое установлена ипотека, остается у должника в его владении и пользовании. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы ().

♦ Залогодержатель вправе по документам и фактически проверять наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Однако данная проверка не должна создавать неоправданные помехи для пользования заложенным имуществом ().

♦ Заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом только с согласия кредитора-залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (). ♦ Ипотека может возникать на основании: кредитного договора; договора займа; договора купли-продажи; договора аренды; договора подряда; иных договоров, на основании которых могут возникать обязательства между должником и кредитором ().

♦ По общему правилу нотариальное удостоверение договора ипотеки или договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным. Исключение составляют подлежащие : связанные с распоряжением на условиях опеки (имущество малолетних и ) (); договоры ипотеки долей в праве общей долевой собственности, в том числе ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (); договоры ипотеки, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте (); если в закладной, в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержится условие об обращении взыскания во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса (). ♦ Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре в порядке, установленном Законом о регистрации.

Заключая кредитный договор, либо договор об ипотеке необходимо учитывать, что в условиях указанных договоров может быть предусмотрена выдача закладной.

Нормативное регулирование положений о закладной содержится в .

Закладная представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

  1. право залога на имущество, обремененное ипотекой.
  2. право на получение исполнения денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме ().

Форма выдачи закладной — электронная или бумажная — фиксируется в договоре об ипотеке. Это интересно! Электронные закладные введены в оборот 01.07.2018 . Введение электронной закладной — очередной шаг к полному переходу на электронный документооборот.

Электронная закладная — это бездокументарная ценная бумага, которая хранится в депозитарии в виде электронного документа.

При оформлении закладной необходимо учитывать, что:

  1. любой законный владелец закладной вправе потребовать от Росреестра зарегистрировать его в в качестве залогодержателя (за исключением случаев обездвижения закладной).
  2. права по закладной могут быть переданы иным лицам;

Если Вами оформлена документарная закладная, то она вместе с копией и документами, указанными в ней в качестве приложений, а также их копиями, предоставлется в Росреестр для осуществления государственной регистрации ипотеки. Если закладная составляется после регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется:

  1. закладная и ее копия.
  2. совместное заявление залогодержателя и залогодателя;

Оформленная закладная выдается залогодержателю в течение 1-го дня с момента обращения.

Зачастую люди, выплатив полученный кредит, забывают о том, что запись об ипотеке в не погашается автоматически. Основания и порядок погашения такой записи установлен и зависит от того, выдавалась ли закладная при оформлении договора ипотеки. ♦ В случае если была выдана закладная, ипотека погашается на основании: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; ♦ В случае если закладная не выдавалась, то погашение записи об ипотеке осуществляется на основании: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки. Срок погашения регистрационной записи об ипотеке — 3 рабочих дня. Запись об ипотеке погашается без оплаты государственной пошлины.

Для некоторых видов ипотеки Законом об ипотеке установлены особые основания ее погашения.

Остались вопросы — мы ответим! .статьи на нашем сайте.

Что относится к общему имуществу в многоквартирном доме

20 апреляВ последнее время очень актуальна тема оформления общего имущества многоквартирного жилого дома.

Давайте разберемся, что относится к общему имуществу, какие у собственников права и обязанности.В соответствии с Жилищным Кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

  • помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, технические подвалы, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование;
  • иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;

Другими словами, общим имуществом является все имущество, которое находится в жилом доме, и на что не оформлено отдельное право собственности какого-либо лица, а также ограждающие конструкции жилого дома и его архитектурный вид.

Кроме того, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Состав общего имущества дополнен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491:

  1. внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
  2. внутридомовая инженерная система водоотведения;
  3. внутридомовая система отопления;
  4. внутридомовая система электроснабжения.

Обратите внимание, что к общему имуществу дома может относиться стена в квартире или нежилом помещении между балконом и комнатой, если она несущая. То есть во многих домах типовой серии присоединение балкона к комнате нарушает требования не только постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП, но и нарушает права всех жильцов дома. Состав общего имущества каждого многоквартирного дома также утверждается общим собранием собственников для того, чтобы определить, чем конкретно владеют все собственники и за что каждый из них в отдельности несет бремя содержания в надлежащем виде.Следует отметить, что доля в праве на общее имущество многоквартирного дома собственникам выделяется пропорционально занимаемому помещению, не является конкретной величиной и следует судьбе права собственности на помещение.

Это означает, что выделить долю в натуре, то есть отдать каждому собственнику ту или иную часть придомовой территории, например, не получится. При продаже помещения доля в праве на общее имущество дома также перейдет к новому владельцу.Право на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома или иного объекта возникает и прекращается автоматически после возникновения или прекращения права собственности на квартиру или иное помещение, и не может быть самостоятельным предметом сделки, отдельно от квартиры или иного помещения.Резюмируя информацию из нормативных актов можно сказать, что собственники могут распоряжаться общим имуществом, но в рамках решения общего собрания. Решение собственников чаще всего должно быть принято большинством голосов (и тут меньшинству приходится подчиняться решению большинства), или решение должно быть принято единогласно.

Уменьшить размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции, а, следовательно, при получении соответствующей документации. То есть для того, чтобы законно присоединить к своей квартире или нежилому помещению часть общего коридора или чердак, нужно провести общее собрание собственников, на котором все единогласно проголосуют за реконструкцию и передачу вам части общего имущества. После этого кто-то, избранный общим собранием, должен будет оформить разрешительную документацию: градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), проектную документацию, разрешение на строительство, позже — разрешение на ввод в эксплуатацию.

Все увеличения площадей помещений за счет общего имущества без вышеперечисленных документов нарушают закон.Собственники могут решить и передать в аренду часть нежилых помещений, часть земельного участка, фасад или крышу дома для рекламы или установки оборудования. Средства, поступающие от сдачи в аренду или пользование, могут быть направлены на содержание, ремонт общего имущества или благоустройство земельного участка.

Оформление права собственности на общее имущество, и земельный участок в частности может помочь решить свои социальные вопросы: парковка, детская площадка, другие элементы благоустройства, а также обезопасить земельный участок от чужого незаконного владения.

Внесение сведений о земельном участке в ЕГРН, его координатах, виде разрешенного использования, а также о титульном собственнике поможет избежать конфликтов с другими собственниками земельных участков и разграничит ответственность между пользователями.Как поставить земельный участок под многоквартирным жилым домом на кадастровый учет, мы писали Владейте и распоряжайтесь правильно!

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+