Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Нужно ли нотариальное заверение договора купли продажи квартиры

Нужно ли нотариальное заверение договора купли продажи квартиры

Продать квартиру, как машину, — с августа отчуждать жилье можно без нотариуса


Хватит заявления в простой письменной форме. Подробнее о преимуществах, рисках и исключениях Скоро по аналогии с продажей машины в России можно будет продавать и жилье — по договору в простой письменной форме, без похода к нотариусу.

Соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу 1 августа (ст. 42 ФЗ-218). Риелторы уверяют, что это заметно облегчит россиянам процедуру продажи недвижимости, кроме того, позволит значительно сэкономить. Но юристы предупреждают об исключениях и рисках.

Подробнее — в материале «Реального времени». С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса.

Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям.

Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение. Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа). Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует). Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности).

Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки. Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу. По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры.

Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора.

Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно.

При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность: — Например, у нас с вами квартира по ½ в доле.

Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса.

Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»?

Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей. Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность.

А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Представитель агентства приводит еще один пример. Если собственников трое и продают одновременно все свои доли, то сделка не подлежит нотариальному удостоверению.

Но если среди них есть несовершеннолетние и недееспособные лица — придется идти к нотариусу, даже если с продажей жилья согласны все собственники.— Если собственник один, нотариального заверения не требуется.

Нотариальное обеспечение в этом случае может быть добровольным. Но это дополнительные траты. Если собственники хотят заложить имущество, действует та же схема: если закладываются обе доли, сделка ненотариальная.

Это, наоборот, упрощает жизнь. Если не ошибаюсь, до 2016 года нотариального удостоверения вообще не было.

В этом нет необходимости. Нотариус дает дополнительные гарантии прав несовершеннолетних, — отметил Веретенников. Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости. — С экономической точки зрения это, конечно, плюсы.

Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так.

Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный. По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается:

«Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса»

.

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе: — Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры.

А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко. Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста.

Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.

— Нужно обратить внимание, что нотариус будет отвечать за последнюю сделку между продавцом и покупателем, которую удостоверяет он. Но если до этого была 5—6-летняя история у этой квартиры, нотариус не может увидеть это без дополнительных запросов, здесь о его ответственности говорить очень сложно.

Если прописать и определить ответственность нотариусов по всей истории квартиры в регрессном порядке, я думаю, что многих сделок в этом случае просто не будет. По сделкам купли-продажи, которые прошли, допустим, пять лет назад, могли быть проблемы — неправильно оформлено наследство, ущемлены права некоторых наследников, которые могут узнать об этом и заявить свои требования.

При проверке истории квартиры можно ужаснуться. Нужно, чтобы нотариусы смотрели всю историю квартиры, — считает Гизатова.

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации. В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше.

Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью. «Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса. Василя Ширшова, Гуландам Фатхуллина Подпишитесь на нас в , или .

Зачем заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса

26 ноября 2021Одни покупают квартиры для проживания, другие как инвестиции. Ключевым моментом является заключение договора. Простая письменная форма или нотариат?

Провести сделку быстрей или надёжней? А когда вообще нельзя обойтись без нотариуса? На эти вопросы ответил Согласно законодательству Российской Федерации, сделки должны быть заключены в письменной форме.

Если граждане определились с объектом, договорились обо всех существенных условиях, то они могут переходить к подписанию договора.Преимуществами данного вида сделки является:

  1. Минимальный комплект. Нужны только паспорта сторон и документы на квартиру, чтобы идентифицировать объект. Дополнительные бумаги предоставляют только по собственному желанию (форма 9, выписка ЕГРН и т. д.).
  2. Максимально короткие сроки подготовки. Составить и подписать такой договор можно за несколько часов.
  3. Она скрепляется только подписями сторон и не требует дополнительного удостоверения. Граждане составляют проект сами или обращаются за помощью к риелтору, либо в юридическую фирму. Обычно стоимость услуги составляет примерно 5000–10 000 рублей. Если граждане юридически грамотны, то могут скачать шаблон в интернете и сами его заполнить.

Существенными рисками такой сделки является то, что никто не проверяет комплект на подлинность, волеизъявление сторон и их согласие. Даже сотрудники Росреестра просто регистрируют переход права собственности по заявлению граждан.Нотариус выступает гарантом прав граждан и действует только в их интересах. Для юридической чистоты сделки все документы проверяются, и юрист удостоверяется, что лица действительно намерены совершить данную сделку.Нотариус проверяет:

  1. Дееспособность клиентов, отсутствие производства дела о банкротстве и т. д.
  2. Волеизъявление. Нотариус удостоверяет только бесспорные сделки. Если одна из сторон не понимает, что подписывает, в проведении сделки отказывают.
  3. Документы. Паспорта и правоустанавливающие бумаги проходят проверку на подлинность. Также сотрудники заказывают сведения из Росреестра, чтобы убедиться в принадлежности имущества продавцу.

Юрист досконально смотрит все бумаги, сам составляет проект договора и вслух зачитывает его клиентам.

В случае ошибки на основании решения суда именно нотариус будет компенсировать ущерб, нанесённый его действиями потерпевшему.Обязательно нужно присутствие нотариуса в следующих случаях:

  1. Сделки с долями. Если один из собственников решил продать свою долю, то помимо уведомления сособственников он должен обратиться к нотариусу за составлением договора.
  2. Отчуждение имущества несовершеннолетними. Помимо согласия органов опеки и попечительства нотариус должен проверить, чтобы права ребёнка не пострадали.
  3. Сделки между супругами. Брачный договор и соглашение о разделе совместно нажитого имущества подпадают под эту категорию.

По закону лица вправе выбирать, в какой форме совершить сделку. Если все бумаги в порядке и нет никаких сложностей, то можно заключить простой письменный договор, а если стороны сомневаются, то лучше обратиться к нотариусу.

Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда!

Нотариус в сделках с недвижимостью нужен или нет?

Ведь и так расходы велики, стоит ли тратиться еще и на услуги нотариуса.

Очень часто люди бездумно переплачивают и без необходимости удостоверяют сделку у нотариуса. Да, иногда без нотариуса не обойтись, и удостоверение нотариусом документа является обязательным, например, если это доверенность на покупку или продажу, брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов. Много вопросов вызывают сделки по выделению долей детям.

Статья обновлена 11.01. 2021 г Изменения в законах.
Разберемся подробно с разными ситуациями: Содержание статьи подробное:

  1. Выделение долей детям
  2. Нотариус в сделках с недвижимостью: Доверенность
  3. Нотариус в сделках с недвижимостью: Брачный договор
  4. Доверенность на приобретение недвижимости
  5. Обязательные нотариальные сделки
  6. Купля-продажа и другие сделки по отчуждению прав
  7. Нотариус в сделках с недвижимостью: Раздел недвижимого имущества супругов
  8. Материнский капитал на покупку жилья
  9. Регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса
  10. Нотариус в сделках с недвижимостью: Оформление недвижимости, полученной в наследство
  11. Нотариус в сделках с недвижимостью
  12. Залог(ипотека) долей в праве долевой собственности

Нотариус в сделках с недвижимостью Конечно немало сделок с недвижимостью оформляются без нотариуса, вернее без обязательного его участия.

По вашему желанию конечно нотариус вам заверит любой документ, только проку в этом нет ни какого, если по закону этот документ вступает в силу уже после подписания его участниками сделки.

Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации с 01.03.2013 года и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки ( за исключением ниже перечисленных сделок). 01.01.2021 года вступили в силу изменения в законодательство РФ. Теперь добросовестный приобретатель единственного жилья может получить компенсацию убытков при потере прав собственности из казны РФ.
Теперь добросовестный приобретатель единственного жилья может получить компенсацию убытков при потере прав собственности из казны РФ.

( ст. 68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости). Добросовестным приобретателем недвижимости признается покупатель, который полагался на данные из государственного реестра недвижимости и убедился в отсутствии ограничений прав продавца на продажу ( ст.

8.1, п.6 Гражданского кодекса РФ) Получить данные из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости может каждый желающий за 250 рублей (электронная выписка из ЕГРН) или 400 рублей( выписка из ЕГРН на бумажном носителе).

ВНИМАНИЕ! Договоры и соглашения, оформляющие сделку с недвижимостью и удостоверенные нотариусом, в обязательном порядке подлежат передаче в Росреестр для регистрации перехода права.

Регистрация перехода права к новому правообладателю является обязательной процедурой, завершающей сделку с недвижимостью.

Для Росреестра нотариус обязан подготовить копию договора(соглашения) и заверить ее. Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает от уплаты госпошлины за регистрацию права собственности приобретателя права(покупателя). Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает продавца от уплаты госпошлины за внесение изменений в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости, если в этом есть необходимость.

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает продавца от уплаты госпошлины за внесение изменений в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости, если в этом есть необходимость. Читайте статью: Госпошлина за регистрацию права собственности Обязательные нотариальные сделки Давайте разберемся, а что такое сделка?

Сделка — это способ достичь правовых последствий посредством выражения частной воли в пределах дозволенных правопорядком.

Так вот, частную волю в сделках с недвижимостью необходимо выражать в письменном виде, устные сделки с недвижимостью являются ничтожными, недействительными. ВНИМАНИЕ! ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ!

от 01.05.2019 г Новая редакция ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)». Подписан В.В.Путиным 01.05.2019 г.

Вступит в силу через 90 дней после официального опубликования. Купля-продажа и другие сделки по отчуждению прав Большинство письменных документов, выражающих условия сделки с недвижимостью не требуют удостоверения у нотариуса.

Не нужно заверять у нотариуса:

  1. Договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  2. Договор мены квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  3. Договор дарения квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире

при условии, что:

  1. собственник объекта недвижимости владеет им единолично, является полностью дееспособным и отчуждает объект недвижимости целиком, либо долю в праве на этот объект
  1. собственники объекта недвижимости владеют им на праве общей совместной собственности являются полностью дееспособными и отчуждают объект целиком или долю в праве на него ( регистрация долевой собственности) Изменения в порядке ведения ЕГРН: 90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности».

    (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)

Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости или долей в праве на этот объект недвижимости владеет:

  1. несовершеннолетний
  2. недееспособный или ограниченно дееспособный

Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости владеют несколько человек на праве общей долевой собственности, даже если отчуждение этой недвижимости происходит одномоментно всеми участниками долевой собственности.

ВНИМАНИЕ ИЗМЕНЕНИЕ В ЗАКОНЕ! 18.04.2019 года Государственная Дума приняла поправки в ст.

42 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» (вступят в 31.07.2019 г).

При одновременном отчуждении долей в праве общей долевой собственности договор купли-продажи можно будет делать в простой письменной форме(без нотариуса) Выделение долей детям Читайте статью: Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!) Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!) Залог(ипотека) долей в праве долевой собственности 01.10.2018 г вступили в силу поправки в часть 1 статьи 42 ФЗ 2о государственной регистрации недвижимости. И теперь договоры залога долей в праве общей долевой собственности подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

(это правило действует до 31.07.2019 года.

Далее вступают в силу поправки от 01.05.2019 г) Если регистрируется ипотека (залог) на объект недвижимости, находящийся в единоличной или общей совместной собственности, договор залога составляется в простой письменной форме. НО! Очень часто, при покупке объекта недвижимости в долевую собственность за счет кредитных средств, договор залога не составляют, а прописывают ипотеку долей в самом договоре купли-продажи (ДКП). Который наряду с заявлением, является основанием для внесения записи об ипотеке в ЕГРН.

В таком случае ДКП — подлежит удостоверению у нотариуса.

01.05.2019 года внесены поправки в ст.42:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»

(кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)». Подписан 01.05.2019 г Вступит в силу через 90 дней! Нотариус в сделках с недвижимостью: Доверенность Доверенность — удобный юридический инструмент и применяется в сделках с недвижимостью довольно часто.

Необходимо иметь ввиду, что ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому правообладателю подать заявление в Росреестр «… о невозможности заявления о регистрационном действии без его личного участия». В этом случае доверенность уступает этому заявлению. Подробнее читайте в статьях: Доверенность на покупку квартиры Сделки купли продажи квартиры по доверенности Доверенность на приобретение недвижимости В доверенности на приобретение недвижимости нельзя допускать ошибок.

Вернее необходимо прописать все полномочия доверенному лицу, иначе сделка не состоится. Упустив, казалось бы мелочь, доверитель сделает этот документ бесполезным. Смотрите видео урок об этом: Нотариус в сделках с недвижимостью: Оформление недвижимости, полученной в наследство При оформлении наследства без нотариуса не обойтись.

Здесь у него ключевая роль. Обращаться для вступления в наследство необходимо только к определенному нотариусу вашего нотариального участка. Список нотариальных участков вы можете посмотреть на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, выбрав ваш субъект федерации.

Нотариус в сделках с недвижимостью: Раздел недвижимого имущества супругов Раздел недвижимого имущества супругов чаще всего происходить после прекращения брачных отношений.

Однако, закон не запрещает разделить совместно нажитое недвижимое имущество во время брака. Но такой договор или соглашение о разделе имущества подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, иначе Росреестр откажет в регистрации права собственности.

Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности и хотят, например, подарить (выделить) долю в праве на квартиру ребенку, то с 10.04.2018 года есть возможность оставить в совместной собственности долю в праве, а права на оставшуюся долю/доли перевести на детей. И только потом каждый из супругов может распоряжаться своей долей по своему усмотрению — продать или подарить всю свою долю или часть ее третьему лицу.

Читайте статью: Продажа квартиры в совместной собственности Долевая собственность на квартиру продажа Договор (соглашение) составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры не принимаются.

Нотариус в сделках с недвижимостью: Брачный договор Брачный договор, в том числе, определяет права каждого из супругов на недвижимое имущество, купленное в браке.

На основании Семейного кодекса РФ — недвижимое имущество, приобретенное в браке оформляется в общую совместную собственность или на одного из супругов, при этом имущество считается совместно нажитым и может быть отчуждено с участием обоих супругов или на основании нотариального согласия другого. Если супруги хотят оформить общую долевую собственность на объект недвижимости, без нотариального брачного договора не обойтись.

Материнский капитал на покупку жилья Нередко нотариус участвует в сделках с применением средств материнского капитала.

Читайте об этом в статьях: Материнский капитал на покупку жилья Как выделить долю детям в квартир Регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса Нотариус осуществляет так же передачу документов по сделке в Росреестр через интернет. Услуга эта дорогая. Но нужна ли она вам?

Ведь на основании нотариального договора регистрация перехода права осуществляется всего за три рабочих дня. И больших очередей в МФЦ сейчас нет.

Два дня необходимо для доставки документов в Росреестр о обратно.

Читайте дополнительные статьи: Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на продажу недвижимости Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на покупку недвижимости Стоимость услуг нотариуса. Разъяснение по тарифам Всегда рада разъяснить. Автор Ольга Слободчикова 06/01/201923/09/2021 Нотариусы в сделках

  1. Порядок продажи квартиры 2021 →
  2. ← Отчуждение долей в праве общей собственности

Ольга Слободчикова Автор сайта.

Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года. Более 1000 успешных сделок купли-продажи.

Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса.

Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.

Купля-продажа квартиры: когда нужен нотариус?

28 января 2018Правила оформления покупки и продажи квартир так часто менялись в последнее время, что сейчас нередко возникает путаница в вопросе: когда обязательно нужно обращаться к нотариусу за удостоверением сделки, а когда – нет.

Цена этого вопроса немаленькая, судя по тарифам нотариусов (0,5% от стоимости сделки плюс сопутствующие правовые и технические услуги – в среднем 10 – 15 тысяч рублей). Поэтому стоит изучить его подробнее.Теперь, чтобы определиться, необходимо ли нотариальное удостоверение, следует уточнить предмет сделки: целая квартира или доля в ней:1) Если продается или покупается квартира целиком, то нотариальное удостоверение такой сделки требуется только в одном случае:если продавцом выступает несовершеннолетний (до 18 лет) или ограниченно дееспособный (есть соответствующее решение суда).

Когда несовершеннолетний или ограниченно дееспособный выступает покупателем, к нотариусу обращаться необязательно.Таким образом, покупая или продавая квартиру полностью, при отсутствии указанных выше субъектов в сделке, стороны могут сами для себя решать – обращаться дополнительно к нотариусу для удостоверения договора или нет. Какие плюсы дает нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры:- нотариус контролирует факт полной дееспособности у обеих сторон (они могут по электронным каналам связи запросить в Росреестре сведения об отсутствии судебных решений на предмет ограничения или лишения дееспособности каждого участника сделки);- нотариус выясняет истинную волю сторон, устанавливает, не действуют ли они под принуждением или воздействием заблуждения.

Большинство нотариусов сейчас ведут обязательную видеозапись заключения сделки, что служит официальным доказательством в случае, если дело дойдет до судебного спора;- нотариус проверяет «чистоту» продаваемой квартиры (у них есть прямой доступ к сведениям государственного реестра недвижимости, где они видят, нет ли на квартире ареста, залога, кто является собственником и т.п.);- нотариус может удостовериться в том, состоял ли продавец квартиры в браке на тот момент, когда он ее приобретал, т.е.

не находится ли квартира в совместной собственности супругов (у них теперь есть доступ к базе данных ЗАГСа).

Если да, то нотариус затребует нотариальное согласие супруга продавца квартиры, чтобы сделку нельзя было оспорить;- для нотариальных сделок действует сокращенный срок регистрации перехода права собственности (не более 3 дней).

Кроме того, нотариус может за дополнительную плату направить все документы в Росреестр по электронной почте, тогда регистрация произойдет в течение суток. Росреестр не имеет права заново проверять законность сделки, заверенной нотариально, и чинить препятствия к ее регистрации (этот вопрос освещался подробно ).Ну и минусы нотариального удостоверения, конечно же, никто не отменял – это:- высокая стоимость нотариальных услуг,- требование о государственной регистрации права собственности все равно сохраняется,- отсутствие полной гарантии, что сделку впоследствии не оспорят.2) Если продается или покупается доля в квартире, то нотариальное удостоверение таких сделок теперь является обязательным.Какие исключения из этого правила есть:- если продается квартира, которая находится в общей совместной собственности супругов, нотариальное удостоверение ее продажи необязательно,- если собственник всей квартиры продает только определенную долю в ней или несколько лиц покупают у одного собственника квартиру в долевую собственность, у нотариуса также сделку заверять не требуется. Во всех остальных случаях, если продается или покупается доля в квартире, без нотариуса не обойтись – в противном случае сделка будет признана недействительной из-за нарушения предусмотренной законом формы.

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

В соответствии с п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое , в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.В первую очередь, нотариальная форма сделки является обязательной в тех случаях, когда закон содержит прямое предписание о необходимости удостоверения сделки у нотариуса.Так, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.1) ренты (ст.

584 ГК РФ).2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на , за исключением:

  1. договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
  2. сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего на жилое помещение в соответствии с Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
  3. сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
  4. сделок по отчуждению земельных долей;
  5. сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).4) Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст.

22 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).5) Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).6) на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст.

185.1 ГК РФ).7) Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ).8) Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст. 926.1 ГК РФ).9) Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).10) (ст.

1124 ГК РФ).11) Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).12) (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации).13) Соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса Российской Федерации).14) Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст.

21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).15) Договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г.

№ 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).16) Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).17) Сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст.

12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»). Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества.

С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества.

Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомнотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти.

это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Третий лишний, или Как купить квартиру через нотариуса

25 сентябряПриобрел Михаил Иванович Никаких сложностей с оформлением сделки не возникло, поэтому и с переводом денег продавцу новый владелец тянуть не стал.

Михаил уже планировал переезд, но в один прекрасный день с ним связался племянник продавца.

Мужчина заявил, что его родственник принял решение о продаже квартиры, «находясь в стрессе».«Заботливый» племянник сообщил, что он обратился в судебные органы, так как считает, что его дядя не осознавал своих действий, когда продавал свое единственное жилье. Суд признал сделку недействительной и обязал Михаила вернуть квартиру продавцу. Тот, в свою очередь, должен вернуть ему деньги.

Вероятнее всего, Михаил будет годами взыскивать сумму с больного человека, не имеющего никаких доходов, кроме пенсии.Оформление покупки квартиры через нотариуса помогло бы избежать этой проблемы: специалист нотариальной конторы оценил бы дееспособность продавца.

разбирается, в каких еще случаях лучше регистрировать сделку у нотариуса? Что гарантирует нотариус, а что нет?Конечно, не все сделки с недвижимостью требуют сопровождение нотариуса. Но есть случаи, когда регистрация соглашения о покупке и продаже с участием специалиста поможет вам минимизировать риски.К таким сделкам относятся:

  1. передача недвижимости по договору ренты;
  2. продажа разных долей, но не всего объекта недвижимости одновременно;
  3. продажа с разделом общего имущества, нажитого в браке.
  4. продажа жилья, принадлежащего несовершеннолетнему;

У нотариуса есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю.

По поручению клиента, нотариус сделает запрос в единый реестр недвижимости.Прежде всего, продавец и покупатель недвижимости договариваются об оформлении сделки через нотариуса: выбирается нотариальная контора, определяется удобная дата и время для встречи.

  1. В процессе нотариус зачитывает текст договора, разъясняет непонятные моменты, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с недвижимостью.
  2. Продавец подготавливает необходимые документы, подтверждающие права на недвижимость, техпаспорт и т. д. Покупатель их проверяет самостоятельно или с привлечением нотариуса.
  3. Нотариус составляет текст соглашения, учитывая все нюансы сделки. Вы можете вносить свои правки, согласовывая условия с другой стороной. Нотариус вносит утвержденные правки в окончательный вариант договора.
  4. Нотариус получает готовые документы, выписку из ЕГРН, подтверждающую факт перехода квартиры или новому собственнику. Вам остается прийти в нотариальную контору и получить свои документы.
  5. Еще один экземпляр договора остается в архиве нотариальной конторы и один — для регистрирующего органа. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.
  6. Покупатель и продавец подписывают соглашение в присутствии нотариуса. Обратите внимание: количество экземпляров договора определяется по числу участников сделки.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие моменты.Перечень документов для оформления сделок с недвижимостью через нотариуса утвержден ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

  1. копия кредитного договора и закладной, если недвижимость покупается на заемные деньги.
  2. нотариальное согласие супруга на покупку;
  3. копия сертификата и выписка с лицевого счета мамы о наличии средств, если покупка совершается с помощью маткапитала;
  4. паспорт и ИНН;
  1. согласие органов опеки на продажу жилплощади, где зарегистрированы несовершеннолетние граждане;
  2. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  3. уведомление другим участникам общей долевой собственности, если продается доля;
  4. справка о зарегистрированных лицах в квартире, в частности, несовершеннолетних;
  5. нотариальное согласие супруга на продажу;
  6. письменная оценка квартиры, внесенная в соответствующий реестр;
  7. справка, подтверждающая дееспособность собственника квартиры;
  8. паспорт и ИНН;
  9. документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, к примеру, Свидетельство о государственной регистрации;

Обратите внимание, что вместе с копиями необходимо предоставить и оригиналы, для сверки подлинности документов.Итоговая стоимость оформления сделки через нотариуса включает не только оплату услуг специалиста, но и такие позиции, как:

  1. составление договора купли-продажи — от 5 тыс. руб.;
  2. плата за услуги технического характера — распечатка копий договора и т.

    д.;

  3. плата за услуги правового характера — устанавливается нотариальной палатой региона (от 3 тыс. руб.).
  4. государственная пошлина — 0,5% от суммы соглашения, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;

Вы можете сэкономить, если обяжете нотариуса передать документы на регистрацию через интернет.

С 1 февраля 2021 года эта услуга стала бесплатной.По закону нотариус отвечает за правильное оформление договора купли-продажи. Если в суде будет доказано, что специалист нотариальной конторы допустил ошибку в договоре, то вы получите компенсацию.Каждая нотариальная контора должна иметь страховой договор профессиональной ответственности нотариуса.

Поэтому компенсация за срыв сделки с недвижимостью выплачивается страховой компанией.Имущественная ответственность нотариуса наступает, если совершены ошибки при удостоверении доверенности на право продажи квартиры, оформлении согласия супруга и в других документах.В судебной практике известен случай, когда были выплачены немалые деньги только за то, что нотариус не прочитал вслух финальный вариант договора купли-продажи.

Оказалось, что в договоре была указана стоимость жилья, которая была ниже заявленной продавцом.Покупатель отказался перезаключать договор. Из-за нарушения порядка процедуры продавец был вынужден снизить стоимость . После завершения судебных споров с покупателем продавец недвижимости взыскал причиненные убытки с нотариуса.Специалист нотариальной конторы поможет вам: избежать ошибок при составлении договора купли-продажи, проверить юридическую чистоту квартиры или , убедиться в дееспособности другой стороны сделки.Нотариус поможет получить новому владельцу недвижимости все необходимые бумаги, подтверждающие право собственности, без очередей и посещения дополнительных инстанций.Без минусов тоже не обойтись.

Если вы беспечно отнесетесь к выбору нотариальной конторы, то рискуете попасть в руки недобросовестного нотариуса.

Обратите внимание на репутацию специалиста, опыт его работы, отзывы знакомых.Нотариальное оформление может продлить сделку на несколько дней: либо нотариус задержится с составлением договора, либо задержка будет с подачей документов на регистрацию.

И основной минус — это немалые дополнительные расходы.

Почему сделки с недвижимостью лучше оформлять у нотариуса

20 январяКупля-продажа недвижимости подпадает под категорию сложных видов сделок. Не все клиенты юридически грамотны, многие не знают, как без рисков приобрести либо продать объект.

Законодательно предусмотрено проводить сделки в простой письменной форме либо через нотариуса. расскажет, в чем преимущество нотариальных договоров.Плюсы нотариального сопровожденияСогласно ОЗН РФ нотариат призван защищать интересы граждан и юридических лиц.

В сделках они выступают посредниками и учитывают интересы всех сторон.

  1. Проверка законности сделки.

Юрист удостоверяется, что имеется весь необходимый комплект документов для заключения договора. Все бумаги должны соответствовать требованиям закона. В случае отсутствия или потери каких-либо справок юрист самостоятельно с помощью электронного документооборота может заказать недостающие документы и сверить их подлинность.

  1. Разъясняется смысл и значение сделки.

Нотариус зачитывает договор и разъясняет непонятные моменты.

  1. Удостоверяется воля сторон.

Действительно ли граждане добровольно приняли решение покупать или продавать объект или их принудили к этому.

  1. Проверяет принадлежность имущества продавцу.

Заказывает выписку из Росреестра с указанием в ней правообладателя.

  1. Удостоверяет личности лиц, проверяет клиентов на дееспособность, банкротство, причастность к террористической деятельности.

Все запросы подаются бесплатно, стороны не несут никаких расходов.

  1. Режим одного окна.

По желанию участников нотариус сам посылает документы в электронном виде на регистрацию в Управление Росреестра.

По закону срок перехода права собственности составляет один день.

  1. Полная имущественная ответственность за вред, причинённый в случае неправильного оформления документов.

Компенсация происходит за счёт страховки, если данных средств недостаточно, возмещается за счёт личных денег юриста.Все действия нотариуса направлены на обеспечение законности, чтобы в дальнейшем исключить возможность признания сделки недействительной. Нотариус предоставляет гарантию двум сторонам, что их права будут соблюдены в соответствии с нормами действующего законодательства.Чтобы обезопасить граждан, законодатель предусмотрел для определённых категорий сделок обязательную нотариальную форму.К таким действиям относятся:- отчуждение имущества несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц;- договоры по семейным отношениям (брачные договоры, соглашения о разделе общего имущества между супругами).Нотариальная форма сделки является наиболее эффективной, она исключает возможность мошенничества с имуществом физических лиц.

Позволяет сократить число обманутых клиентов и уменьшить количество судебных споров.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+